Расторжение предварительного договора аренды

Когда той или иной стороне необходимо расторгнуть соглашение, и такая возможность прописана в его условиях, то можно обойтись без обращения в суд. Достаточно просто направить уведомление о расторжении сделки второй стороне, после чего договорные отношения будут законно прекращены.

Содержание

Образец уведомления о расторжении договора аренды

  • Когда договор оформлен на неопределенный период. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что прекращение соглашения возможно лишь с момента направления уведомления инициирующей стороной о намерении расторгнуть сделку. При наличии желания съехать (в случае с арендодателем – освободить арендуемое помещение), следует направить уведомление заблаговременно, за три месяца до намеченных действий;
  • При наличии в оформленном между сторонами договоре отдельных условий, предусматривающих автоматическую пролонгацию документа и, соответственно, договоренности;
  • Если одна из сторон соглашения отказывается выполнять договорные условия. Какая именно из сторон высказывает отказ, существенной роли не играет.

— Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Это решение основано на оценке соглашения в части предварительного договора аренды как ничтожного ввиду несоответствия требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
При этом суд исходил из следующего: поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, в силу статьи 608 ГК РФ не может исполнить такое обязательство и его нельзя принудить к этому в судебном порядке, то общество «ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)» не вправе было заключать соглашение с принятием на себя указанного обязательства по предварительному договору.
Данная позиция суда ошибочна, так как не основана на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.-

Конференция ЮрКлуба

В результате неправомерных действий со стороны Арендодателя Арендатору причинены убытки (простой товара, оборудования, оплата транспортных услуг), а также Арендатор лишился неполученных доходов от реализации нового товара в дни наибольшего потребительского спроса.

Статьи 450, 451, 452 и 453 ГК РФ предусматривают общие основания для расторжения договора аренды земельного участка на основании не исполнения одного из указанных в контракте положений. Эти позиции определяют причину в нарушении ответственного заключения соглашения. При проведении процедуры расторжения, опираются на установленные, но не исполненные контрагентом пункты или подпункты.

Расторжение и прекращение действия договора аренды земельного участка: соглашение против заявления в суд

Гражданско-правовые отношения достижения договорённостей, оформляются заключением контракта, в котором каждая сторона ответственно излагает правила взаимодействия и предоставляет гарантии добросовестного отношения к положениям, установленным в результате соглашения. Положения предусматривают необходимость их исполнения, что является необходимостью, регламентированной Гражданским законодательством.

Арендатор также может потребовать расторжения договора. Условия обычно фигурируют в договоре, предусматривая обязательное предварительное (обычно за месяц) уведомление хозяина. Если в договоре срок не прописали, то уведомить надо за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ).

Необходимо расторгнуть договор аренды квартиры? Есть вопрос — есть ответ

Также квартиру могут пытаться сдать жильцы по соцнайму. Они не являются непосредственными собственниками квартиры, т.к. она – муниципальная собственность. Поэтому сдать ее не имеют право. А значит, сделка будет считаться недействительной. Если Вы все-таки заключили такой договор, можете в суде потребовать применить последствия недействительности, а именно: вернуть Вам все полученное псевдонанимателями.

По общему правилу невозможно распоряжение несуществующей вещью, а договор, заключенный в отношении ее, с учетом ст. ст. 168 и 209 Гражданского кодекса ничтожен.
В силу ст. 429 ГК РФ предметом данного договора является не сам объект, а «обязанность заключить в будущем договор в отношении объекта недвижимости». Тем самым законодатель допускает его заключение как при отсутствии самого объекта, так и при отсутствии у лица в момент заключения предварительного договора каких-либо прав в отношении этого объекта (Постановление Президиума ВАС РФ от 14 июля 2009 г. N 402/09).

Предварительный договор аренды

Не обязательно между сторонами должен быть заключен договор в письменной форме. Некоторые сделки могут заключаться и устно. Но уведомление о расторжении договора лучше готовить в любых случаях. А вдруг контрагент сам подаст в суд иск о расторжении договора с возмещением убытков за односторонний отказ?

Уведомление о расторжении договора

НАЙМОДАТЕЛЬ:
Руководитель _____________________
(наименование наймодателя)
__________________________________
__________________________________
__________________________________
(местонахождение)
__________________________________
(фамилия, имя, отчество (при наличии в
документе, удостоверяющем личность)
__________________________________
(подпись)

Об утверждении типового договора имущественного найма (аренды) государственного имущества

Кроме того, необходимо отметить, что в случае если автоматическая пролонгация договора не может быть применена, не следует оставлять без внимания ч. 1 ст. 777 ГК Украины, в соответствии с которой наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, по истечении срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок. Однако не всегда арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды, что подтверждается судебной практикой. Так, в Постановлении ВСУ от 12.04.2005 г. № 2/317 указано, что удовлетворение иска только на том основании, что арендатор (истец) надлежащим образом исполнял свои обязанности, является недостаточным для предоставления ему преимущественного права на продление срока договора аренды. Согласно ст. 285 ХК Украины арендатор имеет преимущественное право перед другими субъектами хозяйствования на продление срока действия договора аренды. Однако свое преимущественное право на продление договора аренды арендатор сможет реализовать лишь при условии, если докажет факт или намерение арендодателя сдать указанный объект аренды другому лицу (по приведенному делу арендодатель в дальнейшем намеревался использовать спорные помещения для собственных нужд, а не для передачи в аренду).

Расторжение предварительного договора аренды

Кроме того, договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Так, в соответствии со ст. 783 ГК Украины, арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды, если арендатор:

  • договор аренды с указанием срока действия, возможностью продления (пролонгации) с описанием порядка, как проводится это действия, обязательно указание обязательств сторон, исходя из которых будет определяться возможность установления нарушения со стороны арендатора для расторжения договора по этому основанию. Заверять соглашение в нотариальной конторе необязательно, такое требование не предусмотрено законодательством. Однако если срок действия составляет более 1 года, то требуется прохождение процедуры в органах Росреестра, иначе сделка будет признаваться недействительной и не повлечет для сторон правовых последствий, в том числе по расторжению незаключенного договора;
  • уведомление о расторжении соглашения об аренде с указанием срока освобождения помещения и указанием на основание для расторжения договора, как например, невнесение платы два периода подряд, использование имущества не по назначению – квартиры для размещения офиса, склада, нарушение прав третьих лиц при реализации полномочий на право аренды;
  • в случае, если арендатор отказывается освободить помещение добровольно, следует составит исковое заявление в суд. В нем нужно прописать наименование инстанции, ответственной за рассмотрение дела, реквизиты истца и ответчика, мотивировка – описание обстоятельств, послуживших основанием для расторжения договора, требование по прекращению соглашения и принуждения к освобождению помещения арендатором в установленные сроки, просьба о взыскании убытков, причиненных отказом покинуть помещение по спорным отношениям. К иску прикладываются все документы, служащие основанием подачи иска, доказывающие доводы истца. При наличии переписки с арендодателем, также требуется предоставить письменные источники. В индивидуальных случаях могут приводиться другие доводы, кроме указанных в договоре, если они предусмотрены договором для расторжения арендных отношений.
Это интересно:  Профессиональный вычет по ндфл по договору гпх

Как расторгнуть договор аренды арендодателем в одностороннем порядке

  • нарушение пользования помещением, несоответствие поведения арендодателя требованиям заключенного соглашения, в этом случае прекращение отношений носит характер санкции;
  • при ухудшении качественных характеристик имущества, что ведет к уменьшению его стоимости, порче или уничтожению;
  • при невнесении платы на основании договора в течение двух отчетных периодов – месяцев или кварталов, лет, иного срока согласно заключенного контракта;
  • при непроведении ремонта в течение срока, установленного на исполнение этой обязанности, если такое условие предусмотрено заключенным соглашением и не является на основании закона обязанностью арендодатора.

Основанием для расторжения договора может послужить невыполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей контрагентом согласно ранее заключенному договору, по которым была направлена претензия. Уведомление о расторжении договора составляется в произвольной форме, его формулировка должна быть юридически корректной. Стоит учитывать тот факт, что расторжение договора осуществляется в одностороннем порядке, поэтому в тексте уведомления правильнее использовать термин «односторонний отказ от исполнения договора». Начинать составление документа стоит со слова «Уведомление» и вышеупомянутой фразы под ним. Вступительная часть должна содержать реквизиты стороны, инициирующей расторжение. К таким реквизитам относятся:

Расторжение предварительного договора аренды

Уведомление о расторжении договора – это документ, содержащий информацию о намерении одной из сторон соглашения расторгнуть ранее заключенный договор до истечения срока его действия. Инициация расторжения соглашения регламентируется ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации. Действующее законодательство предусматривает возмещение убытков и расходов в зависимости от того, какая из сторон стала инициатором расторжения соглашения. Процедура расторжения договора предусматривает направление его инициатором уведомления контрагенту, которое должно быть юридически правильно составлено с целью минимизации вероятности возникновения судебных разбирательств в будущем.

Соглашение о расторжении предварительного договора аренды

Иногда арендодатель и арендатор не торопятся заключать полноценный договор аренды. В таком случае имеет место заключение предварительного договора. Обычно срок его действия ограничен, а по истечении срока он расторгается. Но можно осуществить расторжение предвари тельного договора аренды раньше положенного срока. Условием для этого являются очень веские основания.

Что такое предварительный договор?

Предварительный договор аренды не является стандартным документом для найма, однако зачастую выполняет его функции. Такой документ служит предпосылкой для заключения основного договора аренды. В нем прописывают обязательства сторон в указанные сроки по вступлению в деловые отношения. Как только действие предварительного договора истекает, стороны заключают основной договор.

Причины и основания для расторжения

К основным причинам расторжения предварительного договора аренды относят:

  • желание арендатора;
  • желание арендодателя;
  • истечение срока действия;
  • обоюдное согласие.

Однако чтобы досрочно расторгнуть такое соглашение, необходимо наличие очень веских оснований. Все основания прописываются в договоре аренды. Также обращаются и к общим правилам, которые приведены в законах.

Нарушение обязательств одной из сторон служит причиной для расторжения договора.

Сроки

Предварительный договор заключается на определенный срок, который указывается в документе. Если же такого пункта в соглашении нет, то считается, что его действие прекращается через год после подписания. Договор может быть расторгнут как после истечения срока, так и до. Причем никаких четких предписаний на этот счет не имеется. Досрочное расторжение возможно в любой момент при наличии весомых оснований.

Порядок расторжения

Для начала процедуры расторжения, инициатор должен направить второй стороне уведомление. В уведомлении указываются причины расторжения и сроки, в которые необходимо его осуществить.

Сторона, получившая уведомление, может поступить следующим образом:

  • согласиться с требованиями;
  • направить инициатору письменный отказ;
  • проигнорировать требования.

В первом случае последует составление соглашения о расторжении. Этот документ будет приложен к договору и обозначает его прекращение.

В других случаях инициатор может направить исковое заявление в суд, чтобы он, в свою очередь, вынес соответствующее постановление. После его вынесения, сторона-ответчик не сможет уклониться от требований истца. Однако в течение одного месяца можно подать апелляцию и обжаловать решение.

Необходимые документы

Для расторжения договора нужно будет собрать соответствующий пакет бумаг. Сюда входит сам предварительный договор аренды, все приложения к нему, письмо-уведомление и ответ на него. После этого составляется соглашение, которое является финальным документом в решении вопроса.

Особенности расторжения

В зависимости от причины расторжения, составление соглашения будет иметь несколько разный порядок действий. Основные пункты при этом соблюдаются.

По инициативе арендатора

Расторжение по желанию арендатора возможно в случаях:

  • обнаружения значительных нарушений пунктов договора;
  • невозможности дальнейшей аренды.

Если арендатор нашел в арендуемом объекте какие-либо недостатки, не оговоренные в договоре, он имеет право потребовать расторжения договора. Арендодателю направляется письмо с требованиями прервать соглашение, а иногда и выплатить неустойку. К неустойке в этом случае можно отнести финансовый и моральный ущерб, который был нанесен по причине обнаруженных нарушений.

Арендодатель либо принимает требования и удовлетворяет их, либо отказывается. После получения отказа арендатор обращается в суд, предоставив тому все необходимые бумаги, подтверждающие справедливость требований.

По инициативе арендодателя

Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в случае грубого нарушения правил эксплуатации имущества со стороны арендатора. Этот факт фиксируется, а арендатору направляется письменное уведомление. Этот документ несет в себе также функцию предупреждения. Арендодатель требует немедленного устранения нарушений, а арендатор принимает меры. Если же никаких мер принято не будет, то собственник вправе обратиться в суд. Как можно заметить, процедура практически такая же, как и при расторжении по инициативе арендатора. Разница лишь в том, какие основания используются для осуществления процесса.

По соглашению сторон

Если стороны пришли к обоюдному согласию по поводу расторжения, то составляется специальный документ, прекращающий отношения между ними. Такой способ не требует обращения в суд и является предпочтительным.

По истечении срока договора

Так как предварительный договор является срочным, то его истечение является достаточным основанием для расторжения. Если ни одна из сторон не заинтересована в составлении основного договора, а срок предварительного истекает – отношения просто прекращаются, так как устанавливающие их документы становятся недействительными.

В одностороннем порядке

Предварительный договор аренды невозможно расторгнуть в одностороннем порядке. Это необходимо учитывать при его заключении. Никакие основания не являются достаточными для отмены обязательств сторон.

В судебном порядке

Если стороны договора не приходят к взаимному согласию, то дело решается в суде. Инициативная сторона составляет исковое заявление, в котором прописываются все требования. К иску прилагается договор аренды, письмо-уведомление, ответ на письмо или документ, подтверждающий отсутствие ответа в течение 30 дней. Если предварительный договор имел какие-либо дополнения, они также прикладываются. Делают копии всех документов, а некоторые из них следует размножить по количеству участников договора. Копии заверяются у нотариуса.

Для подачи иска требуется заплатить государственную пошлину, размер которой устанавливается в зависимости от цены иска. Документ, подтверждающий оплату госпошлины, прикладывается к исковому заявлению.

Помимо требования о расторжении предварительного договора, иск может содержать требования о выплате компенсации, покрывающей полученный материальный и моральный ущерб.

Суд рассматривает иск и после этого выносит постановление. В постановлении прописаны обязанности сторон, которые они должны выполнить в ближайшее время. Если требования удовлетворяются, то ответчика принуждают расторгнуть договор аренды, даже если он этого не желает.

Образец соглашения

После отправки письма-уведомления инициатор расторжения должен ждать решения второй стороны. Если ответ положительный – составляется соглашение, в котором прописываются права и обязанности сторон во время расторжения и после него.

Это интересно:  Особенности режима рабочего времени в трудовом договоре

В соглашении указывается:

  • информация о предварительном договоре аренды (дата заключения, срок, обязательства сторон и т.д.);
  • данные сторон, включая личную идентификационную информацию и контакты;
  • обязательства сторон, согласно соглашению;
  • пункт, подтверждающий отсутствие претензий у сторон друг к другу;
  • реквизиты сторон;
  • дата расторжения предварительного договора;
  • подписи сторон;
  • дата составления документа.

Если документ составлен должным образом и стороны пришли к обоюдному согласию, то предварительный договор аренды считается расторгнутым.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора аренды

Расторжение предварительного договора

Для кого (для каких случаев): Для случаев применения санкций по предварительному договору.

Сила документа: Постановление Арбитражного Суда Округа РФ.

Схема ситуации: Общество (Арендодатель) и Предприниматель (Арендатор) заключили предварительный договор аренды нежилого помещения. Стороны договорились заключить основной договор в течение десяти рабочих дней с даты получения Арендодателем свидетельства о праве собственности на здание. Понятное дело – построили, зарегистрировали, в здании можно работать.

Новостей все не было и не было. Тогда Арендатор-Предприниматель направил в адрес Арендодателя письмо о расторжении предварительного договора. Мол, слишком долго жду, существенно изменилась экономическая ситуация, верните обеспечительный взнос. На что Арендодатель ответил, что нет оснований для расторжения договора и возврата обеспечительного взноса. Спустя 4 месяца после обмена письмами, Арендодатель наконец-то зарегистрировал право собственности на возведенный объект недвижимости. Но, как оказалось, Арендатор-Предприниматель об этом радостном событии не узнал.

Спустя еще 3 месяца терпение у Арендатора-Предпринимателя совсем закончилось, и он вновь заявил о расторжении предварительного договора. Это была попытка расторжения в связи с длительностью неисполнения Арендодателем обязательств по открытию центра. Также Арендатор-Предприниматель попросил возвратить обеспечительный платеж. Арендодатель же сообщил, что Арендатор-Предприниматель сам нарушил срок заключения основного договора аренды. Тем самым Арендатор-Предприниматель отказался от заключения основного договора. А в этом случае, согласно предварительному договору, обеспечительный взнос не возвращается.

Когда Арендатор-Предприниматель второй раз заявил об отказе от предварительного договора в связи с длительностью неисполнения Арендодателем обязательств по открытию центра, право собственности Арендодателя уже было зарегистрировано. Но Арендатор-Предприниматель об этом не знал. Напротив, Арендодатель, завершив строительство, не известил Арендатора-Предпринимателя о необходимости принять помещение после открытия центра, а должен был это сделать. Ведь обязанность эта была предусмотрена предварительным договором аренды. Кроме того, можно было после получения письма от Арендатора-Предпринимателя, о расторжении предварительного договора, вспомнить, наконец-то, про свои обязательства. Арендодатель мог бы обрадовать Арендатора-Предпринимателя, сказать, мол, заезжай, дорогой друг, центр построен. Но нет, Арендодатель, видимо, хотел оставить у себя обеспечительный взнос и виноватым выставить Арендатора-Предпринимателя.

Выводы и Возможные проблемы: Интересный манёвр. Заложить в договор санкции, а потом (нарочно или случайно) сделать всё, чтобы вторая сторона под эти санкции попала. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «Расторжение предварительного договора».

Цена вопроса: Санкции по предварительному договору.

(Подготовлена ООО «Инженеры информации» и Центром Правовой Информации «ЭКСПЕРТ» с использованием материалов систем Консультант Плюс.)

Нюансы предварительного договора аренды

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду. Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности. Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора .

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды.

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Это интересно:  Как отказаться от кредита после подписания договора

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Уклонение от заключения основного договора аренды

Президиум ВАС неоднократно и последовательно подчеркивал, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (п. 14 Информационного письма № 59, Постановление № 402/09).

Предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты: в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ применяется п. 4 ст. 445 ГК РФ. Согласно этой норме другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Имейте в виду, что речь идет о возмещении убытков, причиненных незаключением основного договора. На практике может сложиться ситуация, когда сторона, предоставляющая помещения в пользование, вовсе не уклоняется от заключения основного договора, однако задерживает сроки ввода объекта в эксплуатацию. Возможно ли в этом случае применение к ней неустойки?

При этом они сослались на Определение КС РФ от 21.12.2011 № 1653-О-О, где уточняется, что приведенные взаимосвязанные положения как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора, и отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательства, к которому относится неустойка, не регулируют.

Такой же правовой позиции придерживается Президиум ВАС в Постановлении № 402/09: контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Споры вокруг предварительного договора аренды

За редким исключением предварительные договоры аренды носят безвозмездный характер. Обычно они предусматривают уплату будущим арендатором в пользу будущего арендодателя определенной денежной суммы. На практике этот платеж именуют по-разному: задаток, авансовый арендный платеж, обеспечительный платеж, гарантийный платеж.

Полагаем, что называть этот платеж авансом неверно. Ведь предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор, следовательно, в рамках предварительного договора стороны не могут полностью или частично исполнять свои обязательства по еще не заключенному основному договору.

Что касается задатка, то в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ он выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не создает имущественных (денежных) обязательств (в соответствии со ст. 429 ГК РФ он только обязывает заключить основной договор в будущем). Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, не могут быть реализованы.

Арбитражная практика.

Но этот пример непоказателен. Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике отсутствовал единообразный подход к разрешению следующих вопросов [1] . Можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды? Возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию? Как квалифицировать отношения сторон, если объект был фактически передан будущему арендатору, например, для совершения отделочных и ремонтных работ? Наконец, будут ли считаться денежные средства, полученные по предварительному договору аренды, неосновательным обогащением?

Недавно свое мнение по поводу предварительного договора аренды высказал Президиум ВАС (Постановление от 15.01.2013 № 9798/12).

Суть дела заключалась в следующем. Организация по предварительному договору субаренды перечислила предпринимателю 575 тыс. руб. Договор субаренды заключен не был. Предприниматель средства не вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о возврате неосновательного обогащения, сославшись на то, что никаких оснований для перечисления указанной суммы не имелось.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно. Основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования имуществом у организации не возникла, поэтому оснований для получения предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.

Организация обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.

Однако Президиум ВАС согласился с выводом ФАС ВСО об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения и привел следующие аргументы.

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или производить платежи за пользование им.

При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, этот договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор суб­аренды, устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность организации вносить плату за период такого владения.

Пунктом 3 ст. 421 НК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, включающий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.

ГК РФ не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.

Как видно из условий спорного договора, при его заключении стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые оно намеревалось взять в субаренду. Все условия этого договора, включая плату, установлены по соглашению сторон. Очевидно, стороны исходили из того, что условия отвечают их интересам и обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату.

Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил обязанность по договору и передал помещения во владение общества, а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные гл. 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК РФ, для удовлетворения требования общества о возврате предпринимателем этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют.

Итак, какие важные выводы сделал Президиум ВАС в указанном постановлении? Он отметил, что, во-первых, действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, а во-вторых, действующему законодательству также не противоречит установленная условиями предварительного договора аренды обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.

Полагаем, что это постановление не только будет важно для регулирования взаимоотношений арендатора и арендодателя, но и внесет некоторую ясность в проблему учета для целей исчисления налога на прибыль расходов, возникающих в период действия предварительного договора аренды.

Статья написана по материалам сайтов: infobankov.ru, ric480.newsmine.ru, www.audar-urist.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector