8 (800) 700-95-46  Бесплатная консультация с юристом

Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды

Решение переехать из одного арендованного помещения в другое может обойтись в полмиллиона.

Компания сняла склад и перед въездом заплатила обеспечительный платеж в полмиллиона рублей. Так требовал арендодатель. Мало ли, помещение испортят, затопят, разрушат, а с платежом будет компенсация.

По условиям договора при выезде платеж возвращается. Но это только по условиям: арендодатель нашел повод не возвращать платеж, пришлось идти в суд. Компания судилась три года.

В статье рассказываем, что такое обеспечительный платеж и как его забрать. С этим помогает разобраться юрист Павел Мищенко.

Содержание

Что такое обеспечительный платеж

Компания платит обеспечительный платеж, когда арендует помещение. Другое название — страховой депозит или гарантийный платеж.

Обеспечительный платеж — деньги, которые защищают арендодателя от внезапных проблем. Вдруг компания устроит корпоратив с фейверками, съедет рано утром и откажется ремонтировать офис. Тогда арендодатель отремонтирует офис за деньги из обеспечительного платежа, а свои не потратит.

Требования к обеспечительному платежу

Обеспечительный платеж описывает статья 381.1 Гражданского кодекса. По закону так:

обеспечительный платеж покрывает убытки арендодателя, которые появились из-за нарушения договора.

Если компания не нарушила договор, и срок договора закончился, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.

В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».

Закон разрешает компании и арендодателю самим договариваться об условиях платежа. Главное — зафиксировать условия в договоре.

Если договор позволяет, обеспечительный платеж можно не платить. Допустим, компания залила офис. Тогда арендодатель вправе подать в суд и отсудить возмещение убытков. Поэтому можно не тратить время на описание платежа в договоре, суд заставит компенсировать убытки. Или не заставит.

В договор можно включить условие: «Платеж засчитывается в аренду», тогда возвращать деньги не нужно.

Компания «Вишневая булочка» арендовала склад и заплатила обеспечительный платеж — арендную плату за три месяца.

«Булочка» решила съехать и предупреждает о переезде за три месяца. За последние три месяца она ничего не платит, потому что арендодатель получил деньги — обеспечительный платеж.

Будет ли обеспечительный платеж и какой, решают компания и арендодатель. Закону всё равно.

Почему сложно вернуть платеж

Почти все арендодатели требуют обеспечительный платеж, когда сдают помещение. Сумма привязывается к арендной плате, например: обеспечительный платеж равен арендной плате за два месяца.

Компания платит в расчете, что будет аккуратно снимать помещение и вернет эти деньги. Но вернуть не получается.

«Вишневая булочка» сняла склад и заплатила полмиллиона обеспечительного платежа. Через два года съезжает и просит платеж обратно. Но арендодатель уже потратил эти деньги, поэтому ищет повод отказать в выплате.

Арендодатели не возвращают обеспечительный платеж под разными предлогами. По моей практике, вот самые частые:

  • компания нарушила договор. Например, поставила перегородку, а арендодателя не предупредила. По договору менять что-либо без согласия арендодателя запрещено — значит, компания нарушила договор. В качестве штрафа арендодатель забирает обеспечительный платеж;
  • фактически выехала, а по бумагам нет. Получается, компания всё еще снимает офис и должна за него платить. Арендодатель вычитает оплату и просрочку из обеспечительного платежа;
  • испортила помещение. На стенах появились трещины, вытерся ламинат, кондиционер не работает. На ремонт понадобятся деньги, и арендодатель ремонтирует за счет обеспечительного платежа.

Это не весь список, предлогов может быть в два раза больше. Все сводятся к одному: арендодатель считает, что съемщик нарушил договор или принес убытки. У съемщика не хватает доказательств, что он всё сделал правильно. Арендодатель это знает и пользуется.

Собрать аргументы в свою пользу реально. Для этого надо правильно заехать и выехать, прописать в договоре условия платежа. Понадобится страсть к бюрократии.

Условия возврата платежа

Если работодатель требует обеспечительный платеж, он пишет о нем в договоре аренды. Часто это общие фразы:

Общие формулировки арендодатель может трактовать в свою пользу, поэтому советую четко описывать, как пользоваться платежом.

В описании можно задать удобные ситуации. Не факт, что арендодатель разрешит изменить договор, но попробовать стоит. Показываю примеры формулировок:

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж в течение десяти дней с момента прекращения срока действия договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора.

Арендодатель обязан по требованию арендатора зачесть обеспечительный платеж в счет арендного платежа за последний месяц использования помещения.

Условия платежа могут быть любыми, они зависят от особенностей компании. Одной компании удобнее перед отъездом платить арендную плату, но получить обеспечительный платеж. А другой — не тратить живые деньги. Пусть платеж остается у арендодателя, и это будет арендной платой.

Описание помещения до аренды

Компания обязана вернуть помещение в таком же виде, как сняла, с учетом износа. Это требование 622-й статьи Гражданского кодекса. Поэтому понадобится описание помещения до аренды.

Без описания арендодатель может утверждать что угодно.

«Вишневая булочка» снимала офис три года. В офисе остались пятна и трещины на стенах, сколы в ламинате.

Арендодатель считает, что офис испортила «Вишневая булочка» и теперь должна возместить стоимость ремонта. А «Булочка» уверена, что всё это было до нее, но доказать нечем — только слова.

Арендодатель забрал обеспечительный платеж в счет ремонта.

Юридически описание помещения называется актом осмотра. Официального шаблона нет, можно писать что угодно. Советую пункты:

  • дата осмотра,
  • полный адрес помещения,
  • кто осматривал,
  • замечания к помещению,
  • подписи всех, кто был на осмотре.

Как описывать недостатки помещения, в законе не сказано. Мой совет — описывать подробно и с фотографиями.

Обеспечительный платеж в договоре аренды

В настоящей статье освещаются следующие вопросы: что такое обеспечительный платеж в договоре аренды, его форма, область применения, а также приводится информация о том как снизить риски при заключении договора аренды.

Условия об обеспечительном платеже в договоре аренды сформированы в гражданском праве РФ в 2015 году и по общим правовым нормам не являются существенными и, соответственно, не обязательны к применению и включению в договор аренды. Несмотря на это обеспечительный платеж имеет устойчивую практику применения уже длительный период времени для дополнительного регулирования взаимоотношений между арендатором и арендодателем. Зачем это необходимо?

Более подробно о существенных условиях договора аренды освещалось в отдельной статье – «Существенные условия договора аренды».

Полный перечень статей можно найти на странице «Договор аренды».

Каждый арендатор стремится взять в аренду имущество как можно лучшего качества за меньшие деньги, когда как арендодатель стремится сдать в аренду имущество как можно за большую стоимость и сохранить его. Данные стремления сторон очевидно показывают, что при передаче имущества в аренду у арендатора рисков меньше, чем у арендодателя. Арендодатель рискует не получить арендную плату от арендатора за пользование имуществом, вернуть деньги за порчу или уничтожение предоставленного имущества, а также за иное недобросовестное выполнение договора аренды со стороны арендатора.

Для минимизации рисков по договору аренды правовые нормы предусматривают обеспечительные меры по исполнению обязательств сторонами, и к таким мерам относится обеспечительный платеж в договоре аренды.

Статья опубликована 10.08.2018

Статья актуальна на 10.08.2018

Что такое обеспечительный платеж по договору аренды?

Обеспечительный платеж в договоре аренды – это обеспечительная мера, направленная на надлежащее исполнение договорных обязательств в виде денежного обязательства одной стороны в пользу другой. Правовые нормы допускают выражение обеспечительного платежа в договоре аренды в форме денежных средств, акций, облигаций, иных ценных бумагах или вещах, определенных родовыми признаками.

Таким образом, обеспечительный платеж призван выполнять компенсационную функцию потенциальных рисков.

Применение обеспечительного платежа в договоре аренды

Законодательные нормы позволяют компенсировать обеспечительным платежом любые денежные обязательства при недобросовестном исполнении договора аренды, в том числе те, которые могут возникнуть в будущем. К таким обязательствам могут быть отнесены обязательства:

  • арендатора или арендодателя возместить убытка за недобросовестное исполнение договора;
  • арендатора или арендодателя оплатить неустойку за недобросовестное исполнение договора;
  • арендатора своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату;
  • арендодателя возместить стоимость неотъемлемых улучшений имущества, переданного в аренду;
  • арендатора или арендодателя оплатить иные взносы, обусловленные договором аренды.

Согласование условий обеспечительного платежа в договоре аренды

Исходя из практики разработки и согласования договоров аренды с потенциальным контрагентом стоит отметить, что стремление согласовать все целесообразные условия об обеспечительном платеже реализуются крайне редко. И на то есть несколько причин. Во-первых, разнородность целей сторон, о которых упоминалось выше, а во-вторых, диспозитивность основных норм гражданского права в отношении обеспечительного платежа, которые подкрепляются свободой договора. Но несмотря на это рационально выделить следующие элементы для согласования и включения в договор аренды:

  • количество обязательств потенциально компенсируемых за счет обеспечительного платежа;
  • форма обеспечительного платежа (денежные средства, ценные бумаги или вещи);
  • размер обеспечительного платежа, период и способ его внесения;
  • обстоятельства, при которых обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства;
  • положения о возврате обеспечительного платежа;
  • будущее обеспечительного платежа в случае подписания договора аренды на новый период;
  • будущее обеспечительного платежа в случае смены собственника арендуемого имущества.

Более подробно остановимся на размере обеспечительного платежа, периоде его внесения и обстоятельствах, при которых обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства. Размер обеспечительного платежа в договоре аренды может равняться одному или нескольким размерам арендной платы и зависит только от воли сторон.

Это интересно:  Шаблон договора купли продажи квартиры

В отношении периода внесения обеспечительного платежа действующие правовые нормы предписывают исполнить обязательства в течение 7-ми дней с момента предъявления требования кредитором или с обусловленной даты в договоре, но несмотря на предписание данные нормы диспозитивны и, соответственно, могут быть изменены договором аренды.

Обеспечительный платеж может быть засчитан в счет исполнения обеспеченного обязательства при наступлении обстоятельств, обусловленных в договоре аренды. К таким обстоятельствам могут быть отнесены: досрочное расторжение договора, истечение срока действия договора, неисполнение обеспеченного обязательства.

Обеспечительный (гарантийный платеж) по договору аренды

Аренда любого вида имущества связана с риском для арендодателя, поэтому для того, чтобы иметь страховку владельцу имущества от такого риска при передаче его арендатору, можно предусмотреть определенные гарантии или обеспечение в определенном денежном выражении, что может быть отражено в договоре аренды, который является двусторонним правовым актом, отражающим передачу определенного имущества арендодателем арендополучателю во временное пользование при условии внесения оплаты. Договором также может быть предусмотрен платеж, который арендатор выплачивает в качестве возмещения возможных предстоящих потерь арендодателя.

Рассмотрим необходимость такого платежа и его оформление при заключении договора аренды.

Нормативное регулирование обеспечительного платежа

Ст. 381.1. и 381.2. ГК РФ регулируют обеспечение обязательств.

Ст. 317.1. ГК РФ отражает начисление процентов на использование денежного обязательства.

Основания для требования обеспечительного платежа

Обеспечительным является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем. Договором должны быть предусмотрены обстоятельства, при которых они будут покрываться обеспечительным платежом и они должны быть компенсированы.

Основаниями для заключения договора с обеспечением могут быть:

  • возможные долги арендатора
  • имущественные потери арендодателя

Обеспечительный платеж не может являться авансом, залогом или задатком. Он обеспечивает компенсации, которые могут или не могут иметь место в разных ситуациях. Такой платеж можно отнести к страховым, но отличается тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение может быть возвращено арендатору.

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Пример по реализации обеспечительного платежа

По условиям договора аренды арендатором до вступления договора в силу был внесен обеспечительный платеж, который может быть направлен на погашение долга арендатора. При несвоевременном платеже по арендной плате арендодателем направляется уведомление о том, что обеспечительный платеж (или его часть) засчитан в качестве платежа. Порядок и форма уведомления необходимо прописать в договоре.

Порядок оформления в договоре обеспечительного платежа

Так как сущность обеспечительного платежа заключается в том, чтобы арендатор вносит определенную сумму арендодателю для обеспечения гарантии денежных обязательств или сохранности передаваемого имущества, не учитывая износ имущества. Договор аренды составляется в письменной форме.

Эти условия могут быть прописаны в договоре аренды или дополнительно соглашении к договору на основе договоренности между лицами, заключающими договор.

Пример оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже

  1. Арендатор обязуется внести до 31.07.2018г. обеспечительный платеж в размере 50000 рублей.
  2. Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении 3 дней с даты платежа, указанного в п. 5.1. Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его не возмещении Договор подлежит расторжению.
  3. При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств, в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).
  4. По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение 7 рабочих дней при его неиспользовании.

Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.

АО «ТГК «Салют» А.И. Бычков

Передача обеспечительного платежа арендатором

В договоре аренды независимо от арендуемого имущества может быть оговорен срок обязательства выплаты обеспечительного платежа. Его внесение может быть осуществлено любыми доступными способами:

Форма оплаты Подтверждающий документ
Наличный расчет Расписка лица, получившего деньги
Безналичный расчет Выписка банка, квитанция с указанием цели платежа

Важно! Арендатор обязан сохранять все документы по проведению платежей с арендодателем для подтверждения.

Возврат обеспечительного платежа по договору

В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу при условии, если отраженные в Договоре события не имели места. Договор может определять сроки возврата этого платежа (по п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней).

В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения.

Учет обеспечительного платежа на предприятии

Все поступаемые на предприятие средства должны быть учтены. Обеспечительный платеж оплачивается на основании договора аренды в качестве как бы страховой суммой передаваемых в аренду средств, которая реализуется при наступлении события, отраженного в договоре.

Операция Дебет Кредит
1. Поступление обеспечительного платежа по договору №__ от __.__.__ 51 (50) 76, субсчет обеспечительный платеж
2. Поступление обеспечительного платежа отражается на забалансовом счете 008
3. Возврат обеспечительного платежа по договору №__ от __.__.__ 76, субсчет обеспечительный платеж 51 (50)
4. Возврат обеспечительного платежа отражается на забалансовом счете 008
5. Использование обеспечительного платежа в качестве погасительного 76, субсчет обеспечительный платеж 90-1 (91-1)
6. Начислен НДС 90-3 (91-2) 68

Размер обеспечительного платежа по договору аренды

Обеспечительный платеж передается в денежной форме, но в отдельных случаях может быть внесен и в не денежной форме, например, ценные бумаги.

Размер такого платежа на нормативном уровне не определяется, но в большинстве случаев арендодатель обеспечительный платеж берет в качестве залога на случай наступления такого события, как не внесение арендного платежа.

Таким образом, размер (сумма) обеспечительного платежа должен быть оговорен в договоре аренды, как и сроки по его внесению.

Ошибка в требовании зачета обязательств

Если возникло денежное обязательство арендополучателя, то он не вправе требовать зачета этого обязательства за счет обеспечительного платежа. То есть, зачет не автоматический, а при инициативе арендодателя, получившего этот обеспечительный платеж. При этом данный зачет имеет определенную специфику. Но можно в договоре прописать возможность получения автоматического права на зачет образовавшегося обязательства.

Ошибка при восполнении обеспечительного платежа

По договору аренды может быть прописано о восполнении обеспечительного платежа. В ситуации, если арендатор воспользовался правом на зачет обязательства по аренде за счет обеспечительного платежа. Остается вопрос, что в этой ситуации обеспечительный платеж уменьшился и как арендодателю покрыть убытки при ущербе со стороны арендатора. В этом случае с арендатора можно потребовать довнесения суммы обеспечительного платежа на случай повторной ситуации или обеспечения ущерба. Но это должно быть прописано в договоре.

Ошибка при расторжении срочного договора аренды

В договоре аренды прописаны сроки действия договора. Арендатор в связи с прекращением деятельности довел информацию о желании расторгнуть договор письмом, но ответа не последовало. В последствии арендатор отправил письмо о зачете обеспечительного платежа в качестве платежа за 1 месяц аренды (при том, что срок еще не вышел). Также для передачи имущества письмом был приглашен арендодатель, который не прибыл.

В этом случае арендодатель может востребовать арендную плату (с процентами за просрочку платежа) за весь срок, указанный в договоре, так как договор является срочным и двусторонним, поэтому в одностороннем порядке не может принимать решение ни одна из сторон. При том условии, что не было ответа на письма, необходимо уточнять о принятых решениях по отправленным запросам.

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос №1: Можно ли считать незаключенным договор аренды, если по условиям договора обеспечительный платеж не внесен в установленный срок (например, 5 дней)?

Ответ: В этом случае арендатор должен документально расторгнуть договор аренды или приостановить исполнение обязательств.

Вопрос №2: Можно ли потребовать передачу имущества арендатору если уплата по обеспечительному платежу не была произведена?

Ответ: При документальном не расторжении договоры аренды, арендатор может потребовать предоставить ему арендуемого имущества. Если арендатор не внес обеспечительного платежа это является нарушением обязательств по договору аренды, но договор является заключенным. Поэтому в договоре можно согласовать последствия (меры ответственности) нарушения выполнения обязательств сторонами.

Обеспечительный платеж — «подушка» для договора аренды

Как показывает практика, многие компании, сдающие в аренду свое имущество, прописывают в договоре условие по внесению арендатором обеспечительного платежа. Тем самым арендодатели страхуются от возможных рисков, связанных с неисполнением арендатором своих обязанностей. О том, на какие моменты нужно обратить внимание при составлении договора аренды с обеспечением и какие налоговые последствия ждут арендодателей и арендаторов в части обеспечительного платежа — наша статья.

Правовая основа обеспечительного платежа

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Так, по договору аренды арендодатель может столкнуться с порчей своего имущества или неисполнением арендатором обязанностей по внесению арендной платы.

Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери. Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности:

— гарантией независимой стороны,

— обеспечительным (гарантийным) платежом.

Смысл обеспечительного платежа заключается во внесении одной из сторон договора в пользу другой стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед второй стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж после окончания срока действия договора обычно возвращается. Хотя по договоренности сторон он может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Таким образом, обеспечительным взносом является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем.

Это интересно:  Договор купли продажи машиноместа

Обратите внимание: обеспечительный платеж не может рассматриваться как аванс, залог или задаток. Ведь он обеспечивает возможность арендодателя погасить в будущем свои потери, если они возникнут. Такой платеж скорее сродни страховым платежам. Но отличается от них тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение возвращается арендатору.

Обеспечение в договоре аренды

Для того чтобы застраховаться от негативных последствий, связанных с недобросовестными действиями арендатора, арендодатели вводят в договор аренды условие об обеспечении в определенном денежном выражении. При этом имущество передается арендатору только после того, как он внесет на счет арендодателя данные денежные средства.

Отметим, что условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что данный договор:

— составляется в отношении дорогостоящего имущества;

— отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;

— действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

— от утраты имущества или приведения его в состояние, не пригодное для использования;

— непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;

— несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы, оговоренной договором платы за какой-либо период аренды — месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Составляем договор

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

— конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);

— объем средств, вносимых в обеспечение;

— порядок внесения и использования платежа;

— порядок пополнения обеспечительного взноса на использованную сумму;

— порядок изменения размера обеспечительного взноса;

— порядок возврата обеспечительного взноса.

Внесение обеспечительного платежа

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

— срок, в который перечисляется платеж, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;

— вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору.

На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих обеспечительный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки обеспечительного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование обеспечительного платежа

Как мы уже сказали, обеспечительный платеж может использоваться:

— на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;

— на оплату арендной платы за завершающие периоды действия договора аренды, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендодатель должен известить арендатора о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться соответствующими документами.

Форма такого извещения (уведомления) может быть приведена в приложении к договору аренды.

От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа.

Возврат обеспечительного платежа

Варианты использования суммы обеспечения по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты последнего периода аренды, то иными возможными вариантами могут быть:

— возврат обеспечения в полном объеме арендатору. В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу, если отраженные в договоре события не имели места. Договор может определять сроки возврата этого платежа. Согласно п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней. В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения;

— распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;

— переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре.

Условия об обеспечительном платеже могут быть прописаны в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему на основе договоренности между лицами, заключающими договор.

Оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже

2. Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении трех дней с даты платежа, указанного в п. 5.1 Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его невозмещении Договор подлежит расторжению.

3. При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств, в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).

4. По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение 7 рабочих дней при его неиспользовании.

Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что сделка подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.

А теперь рассмотрим налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа у сторон договора аренды. Сразу скажем, он будет зависеть от условий договора и от того, какую функцию выполняет обеспечительный платеж. Рассмотрим различные ситуации.

Обеспечительный платеж носит возвратный характер

Предположим, стороны договора решили, что по окончании срока его действия обеспечительный платеж возвращается арендатору. Конечно, при условии, что арендатор должным образом исполнил возложенные на него обязанности и вернул в надлежащем состоянии арендованное имущество.

Если обеспечительный платеж возвращается арендатору, то он не носит платежной функции. Поэтому, на наш взгляд, данные суммы не облагаются НДС на дату их получения. Соответственно, если обеспечительный платеж по окончании срока договора возвращается арендатору, то никаких последствий в части НДС не возникает.

Однако специалисты Минфина России придерживаются иной позиции. По их мнению, обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды и обеспечивающий обязательства по договору, относится к денежным средствам, связанным с оплатой услуг. Следовательно, арендодатель должен включить его в налоговую базу на основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, причем сделать это надо в момент получения от арендатора обеспечительного платежа.

Организация-арендодатель заключила договор аренды. По его условиям предусмотрен обеспечительный платеж как средство обеспечения выполнения арендатором всех своих обязательств по данной сделке. Этот платеж вносится арендатором на расчетный счет арендодателя. Согласно договору обеспечительный платеж ни при каких обстоятельствах не может рассматриваться в качестве арендной платы. При этом арендодатель вправе осуществить удержание из суммы обеспечительного платежа в следующих случаях:

— при невнесении арендной платы, пеней, штрафов и иных платежей в соответствии с договором;

— нанесении ущерба арендуемому имуществу.

Остаток гарантийного платежа возвращается арендатору по окончании срока договора.

Финансисты указали, что денежные средства, получаемые арендодателем от арендатора в качестве обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных условиями договора аренды, в том числе обязательств по оплате услуг по аренде, следует относить к денежным средствам, связанным с оплатой услуг. В связи с этим суммы обеспечительного платежа подлежат включению в налоговую базу по НДС.

Как видите, финансовое ведомство не делает разграничений — был ли использован обеспечительный платеж в оплату аренды или нет. Они считают, что вся сумма полученных средств должна облагаться НДС.

Организация (сторона 1) заключила предварительный договор, в котором была прописана обязанность контрагента (стороны 2) по внесению обеспечительного платежа в качестве обеспечения исполнения по заключению в будущем основного договора купли-продажи нежилых помещений. При этом было установлено, что обеспечительный взнос:

— не признается имуществом стороны 1;

— не входит и не засчитывается в цену основного договора (не является авансом по основному договору);

— не признается задатком;

— подлежит обязательному возврату стороной 1 стороне 2 в полном объеме в срок не позднее 5 рабочих дней со дня заключения основного договора.

Сторона 2 исполнила свою обязанность и перечислила стороне 1 обеспечительный аванс. Затем стороны заключили дополнительное соглашение, согласно которому обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты по основному договору.

В момент получения денежных средств сторона 1 не исчислила с суммы обеспечительного платежа НДС. Этот факт обнаружили налоговики и доначислили налог.

Принимая решение в пользу компании, арбитры указали следующее. В отличие от аванса обеспечительный взнос является возвращаемым платежом и по своей правовой природе выступает в качестве гарантии исполнения обязательств по договору. В рассматриваемом случае в дополнительном соглашении к предварительному договору и закреплены положения о возвратности обеспечительного взноса.

Поскольку обеспечительный взнос, как и задаток, в момент его получения платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров оснований нет. Следовательно, сумма обеспечительного взноса в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при зачете обеспечительного взноса, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору (подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент такой взнос, как и задаток, перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости товара.

Таким образом, по мнению арбитров, начислить НДС с суммы обеспечительного платежа компания должна только после того, как будет произведен зачет спорных средств в счет оплаты по договору. Если же средства возвращаются, то говорить о включении обеспечительного платежа в налоговую базу по НДС вообще нельзя.

Налог на прибыль

Стоимость имущества, полученного в форме задатка или залога, не учитывается при определении налоговой базы по налогу на прибыль на основании подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Это интересно:  Договор на утилизацию отходов

«Упрощенка»

Компаниям на УСН также не придется включать полученные суммы обеспечительного платежа в облагаемые доходы. Это связано с тем, что в «упрощенке» доходы учитываются в том же порядке, что и для целей налогообложения прибыли, то есть по правилам ст. 249 и 250 НК РФ. При этом доходы, перечисленные в ст. 251 НК РФ, не учитываются. Основание — ст. 346.15 НК РФ.

Как мы уже сказали выше, при расчете налога на прибыль суммы обеспечительного платежа не включаются в состав доходов на основании подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ. Следовательно, если обеспечительный платеж будет возвращен арендатору, что он не должен участвовать в расчете «упрощенного» налога.

Заметим, что в своих разъяснениях финансисты рассматриваемый платеж называют обеспечительным депозитом, гарантийным взносом или платежом для обеспечения исполнения обязательств. Но это не имеет принципиального значения. Ведь все перечисленные платежи имеют одну сущность, что позволяет квалифицировать их как аналогичные.

Бухгалтерский учет

Полученный от арендатора обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды, до момента его использования в качестве обеспечительной меры представляет собой для арендодателя задолженность перед арендатором, поскольку такая сумма подлежит возврату при условии надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды.

Соответственно, сумма этого платежа на момент ее получения не является поступлением, приводящим к увеличению капитала организации, то есть не удовлетворяет определению дохода, приведенному в п. 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации».

Сумма полученного обеспечительного платежа отражается в бухгалтерском учете как кредиторская задолженность по кредиту субсчета «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции с дебетом счета 51 «Расчетные счета» (п. 12 ПБУ 9/99, Инструкция по применению Плана счетов, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).

В бухгалтерском учете операция по получению (возврату) обеспечительного платежа у арендодателя будет отражаться следующим образом:

Дебет 51 Кредит 76

— получен обеспечительный платеж;

Дебет 76 Кредит 51

— возвращен арендатору обеспечительный платеж.

Кроме этого, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя нужно отражать данные суммы за балансом на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные». С этого счета обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата.

Что касается арендатора, то у него выданный обеспечительный платеж не приводит к уменьшению экономических выгод организации и, соответственно, не признается расходом. Внесенный обеспечительный платеж учитывается у арендатора как дебиторская задолженность (подп. 3, 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Для отражения расчетов по договору аренды в бухгалтерском учете может применяться счет 76. При этом для обособления расчетов с арендодателем по разным операциям, осуществляемым в рамках одного договора аренды, целесообразно организовать аналитический учет по счету 76 (Инструкция по применению Плана счетов).

Арендатор отразит у себя в бухгалтерском учете обеспечительный платеж так:

Дебет 76 Кредит 51

— перечислен арендодателю обеспечительный платеж;

Дебет 51 Кредит 76

— получен обратно обеспечительный платеж.

Все время, пока обеспечительный платеж находится у арендодателя, необходимо перечисленные суммы учитывать на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные». С этого счета обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата.

Зачетный характер обеспечения

Налоговые последствия в корне изменятся, если стороны договора решат направить суммы обеспечительного платежа в счет оплаты аренды (например, за последний месяц действия договора). Рассмотрим, чем это обернется для арендодателя и арендатора.

Исходя из позиции Минфина России и судебной практики, можно сделать вывод, что если согласно договору аренды обеспечительный платеж предусматривает возможность его зачета в счет арендной платы, то арендодателю безопаснее включить рассматриваемые суммы в налоговую базу по НДС.

А как быть в ситуации, если услуги, в оплату которых будет засчитан обеспечительный платеж, освобождены от обложения НДС? С таким вопросом могут столкнуться компании, заключившие договор аренды жилых помещений. Ведь данные услуги освобождены от обложения НДС на основании подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ.

Налог на прибыль

Не будет дохода и в том случае, когда обеспечительный платеж направляется в счет оплаты аренды (например за последний месяц). Ведь в такой ситуации арендодатель отразит доход от аренды (подп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Зеркальная ситуация складывается и у арендатора. Если обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы, то в расходах он не учитывается. Дело в том, что у арендатора возникает расход в виде арендной платы.

«Упрощенка»

Перейдем к учету у арендатора. По общему правилу компании, выбравшие объектом налогообложения «доходы минус расходы», учитывают сумму арендной платы в составе расходов. Основание — подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Указанные расходы признаются после их фактической оплаты (подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Поскольку в рассматриваемом случае производится зачет суммы обеспечительного взноса в уплату арендной платы за последний месяц аренды, сумма арендной платы за этот месяц признается в составе расходов на дату зачета взноса в счет оплаты задолженности.

Таким образом, сам обеспечительный платеж в расходах не учитывается. В налоговую базу включается сумма арендной платы, в счет которой будет зачтен этот платеж.

Бухгалтерский учет

Начнем с арендодателя. Если условиями договора сумма обеспечительного платежа подлежит зачету в уплату аренды за последний месяц, то данный платеж выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию. Следовательно, уплату обеспечительного платежа можно рассматривать и как предоплату по договору аренды. Таким образом, полученная сумма обеспечительного платежа не признается доходом организации-арендодателя (п. 3, 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Сумма полученного обеспечительного платежа отражается в бухгалтерском учете как кредиторская задолженность по кредиту аналитического счета «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» счетов 76 или 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками в корреспонденции с дебетом» счета 51.

При зачете обеспечительного платежа в уплату арендной платы за последний месяц аренды производится внутренняя запись по аналитическим счетам счета 76 или 62 — по дебету аналитического счета «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» и кредиту аналитического счета «Расчеты с арендатором по арендной плате».

Кроме этого, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя он будет отражать сумму обеспечительного платежа на забалансовом счете 008. С этого счета сумма будет списана в момент зачета обеспечительного платежа в уплату арендной платы.

На момент получения обеспечительного платежа арендодатель сделает следующие проводки:

Дебет 51 Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу»

— получен обеспечительный платеж;

Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» Кредит 68

— начислен НДС с суммы обеспечительного платежа;

— поступивший обеспечительный платеж отражен за балансом.

На дату зачета обеспечительного платежа будут сделаны такие проводки:

Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по арендной плате»

— обеспечительный платеж зачтен в счет арендной платы;

Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по арендной плате»

— признана выручка от реализации услуг по сдаче имущества в аренду;

Дебет 90 Кредит 68

— начислен НДС по аренде;

Дебет 68 Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу»

— принят к вычету НДС, исчисленный при получении обеспечительного платежа;

— списана с забалансового счета сумма обеспечительного платежа.

Что касается арендатора, то у него в бухгалтерском учете денежные средства, перечисленные арендодателю в качестве обеспечительного взноса, также будут рассматривать как аванс по договору аренды. Следовательно, сумма обеспечительного платежа не признается расходом организации, а отражается в качестве дебиторской задолженности арендатора (абз. 6, 7 п. 3, п. 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Для отражения расчетов по договору аренды в бухгалтерском учете арендатора может применяться счет 76 или 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». При этом для обособления расчетов с арендодателем по разным операциям, осуществляемым в рамках одного договора аренды, целесообразно организовать аналитический учет по счету 76 или 60.

При перечислении арендодателю обеспечительного взноса производится запись по дебету соответствующего аналитического счета к счету 76 или 60 в корреспонденции с кредитом счета 51.

При зачете стоимости выплаченного обеспечительного взноса в счет погашения задолженности по арендной плате за последний месяц действия договора аренды производится внутренняя запись по аналитическим счетам, открытым к счету 76 или 60.

Кроме этого, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя он будет отражать сумму платежа за балансом на счете 009. С забалансового счета обеспечение будет списываться в момент его зачета в уплату арендной платы.

В бухгалтерском учете арендатора операции с обеспечительным платежом следует отражать следующим образом:

На дату перечисления обеспечительного платежа:

Дебет 60 (76) субсчет «Расчеты с арендодателем по обеспечительному платежу» Кредит 51

— перечислен обеспечительный платеж;

— перечисленный обеспечительный платеж отражен за балансом.

На дату зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы:

Дебет 60 (76) субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 60 (76) субсчет «Расчеты с арендодателем по обеспечительному платежу»

— обеспечительный платеж зачтен в счет арендной платы;

Дебет 20 (26, 44) Кредит 60 (76) субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате»

— отражены расходы по аренде;

Дебет 19 Кредит 60 (76)

— отражен НДС с арендной платы;

Дебет 68 Кредит 19

— НДС с арендной платы принят к вычету;

— списана с забалансового счета сумма обеспечительного платежа.

Статья написана по материалам сайтов: ayurkon.ru, online-buhuchet.ru, www.eg-online.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector