Что нужно знать при продаже квартиры

Пошаговая инструкция для тех, кто хочет продать квартиру правильно, быстро и за большие деньги.

Содержание

Шаг 1. Решите, как будете продавать: с риелтором или самостоятельно

Риелтор, как правило, продает квартиру быстрее собственника. Он поможет с документами, найдет покупателей и организует просмотры. Риелтор сэкономит вам время, силы и убережет от дорогостоящих ошибок. За свои услуги возьмет 2-4% от стоимости квартиры.

Агентства недвижимости сделают для вас еще больше. Они обойдутся чуть дороже, зато возьмут на себя абсолютно всё: оценку, подготовку документов, сопровождение. Вы получите услуги сразу всех нужных специалистов: риэлторов, оценщиков, юристов.

Агентства недвижимости незаменимы, если у вас сложная сделка. Легко продать квартиру, если вы ее первый единственный собственник, а покупатель платит сразу. А если объект в ипотеке, под залогом или в долевой собственности? Желание сэкономить может привести к большим потерям. Например, при продаже квартиры в долевой собственности другие собственники должны документально отказаться от своей доли. Если этого не сделать, сделку могут аннулировать. Рядовой продавец может этого не знать.

Еще есть альтернативные сделки — это когда собственник продает одну квартиру, чтобы купить другую. В такой цепочке может быть сразу до 10 квартир: например, кто-то продает новую однушку и унаследованную двушку, чтобы потом купить трешку в центре. Денег ему не хватает, поэтому он берет ипотеку. Покупатели однушки и двушки тоже продают свои квартиры, чтобы купить новые. В результате в сделке участвуют больше 10 человек — без помощи профессионалов правильно оформить такую сделку почти невозможно. Чтобы вас не обманули, нужны юридические знания и опыт работы в сфере недвижимости.

Если вам не нужен полный набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на конкретном этапе сделки. Например, проверить документы, составить договор, найти покупателей или попросить совет у риэлтора. Так вы будете уверены в юридической чистоте сделки, но сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.

Если решитесь на самостоятельную продажу, сэкономите деньги, но придется повозиться с документами, показами и взять на себя риски неправильного оформления документов. Продажа квартиры при этом может затянуться на месяцы.

Помните, что ошибки в сделках с недвижимостью обойдутся слишком дорого — сделку могут признать недействительной. Обязательно перестраховывайтесь и показывайте документы юристу или риэлтору хотя бы перед их подписанием.

Если у вас нет времени на сбор и подачу документов, подпишите нотариально заверенную доверенность на представление собственника во всех инстанциях без права продажи. Указанный в ней человек, например, агент или супруг, сможет сделать все сам. Подписать договор купли-продажи лучше лично — так надежнее.

Шаг 2. Оцените квартиру

Стоимость одной и той же квартиры может варьироваться в пределах 10-20% — это сотни тысяч и миллионы рублей. На стоимость влияют: планировка, метраж, размер кухни, тип дома и год постройки, состояние квартиры и ремонт, придомовая территория, район, инфраструктура.

Поставьте адекватную цену, которая устроит вас и покупателя. Критерий правильной цены — количество звонков. Чем их больше, тем привлекательнее для покупателей цена, которую вы поставили. Если звонят по десять раз в день, немного повысьте цену. Если за пару дней ни одного звонка, чуть опустите.

Чтобы оценить квартиру, узнайте сколько стоят квартиры как ваша, в идеале в том же доме или районе. Посчитайте среднюю стоимость и ориентируйтесь на нее.

Если хотите продать подороже, поставьте комфортную для себя цену и ждите своего покупателя. Но помните: это может затянуться на несколько месяцев или даже лет.

Если хотите продать побыстрее, понизьте цену на 10-15% ниже средней.

Чтобы не ошибиться со стоимостью квартиры, воспользуйтесь услугами профессионального оценщика. Они стоят от трех до пяти тысяч рублей, в зависимости от региона. За эти деньги оценщик учтет средние цены на квартиры, ваши затраты на покупку и ремонт, налоги, уровень инфляции и амортизацию — и назначит наиболее справедливую цену. Справка оценщика может пригодиться людям, которые покупают квартиру в ипотеку.

Шаг 3. Подготовьте квартиру к продаже

Чтобы удачно продать квартиру, сделайте так, чтобы она понравилась покупателям.

Уберитесь в подъезде. Наши агенты часто замечают, что клиент настраивается на восприятие квартиры еще в подъезде и коридоре. Хорошо, если в них светло, чисто, а лифт в исправном состоянии. Тогда покупатель понимает, что в доме живут адекватные люди.

Но если в подъезде темно, дурно пахнет и все стену расписаны матом, покупатель заранее настраивается против квартиры. Даже если у вас дорогой ремонт и вы готовы сбросить миллион, никто не захочет жить рядом с некультурными людьми, которые мусорят.

Поэтому мы советуем заранее прибраться в подъезде. Если он в плохом состоянии, не лишним будет побелить и покрасить стены. Такой ремонт обойдется в несколько тысяч рублей, но поможет продать квартиру быстрее.

Избавьтесь от лишнего в квартире. Люди покупают квадратные метры, а не старую мебель и хлам. Чем больше в квартире вещей, тем она кажется меньше. Поэтому лучше всего продаются пустые квартиры.

Вынесите из квартиры все ненужные покупателям вещи: старую мебель, ковры, сувениры, книги, лыжи, покрышки и коллекцию магнитов на холодильнике. Продайте это на Авито, отдайте соседям, друзьям или благотворительным организациям, а откровенный хлам безжалостно выбросите.

Наведите порядок. Сделайте генеральную уборку: выбейте ковры, отмойте стекла и зеркала, протрите пыль, избавьтесь от старых пятен, очистите сантехнику. Чем ярче все блестит, тем лучше.

Продажа квартиры через риэлтерское агентство. Что необходимо знать?

Процесс продажи квартиры представляется достаточно простым, но только на первый взгляд. На самом деле нужно учесть много нюансов, и если нет желания (или возможности) самостоятельно разбираться во всех тонкостях этой сделки, нужно обратиться к профессионалам: в агентство недвижимости.

Но тут возникает еще один нюанс: как выбрать агентство и конкретного специалиста, который будет заниматься продажей? Сумма сделки по продаже квартиры настолько велика, что желающих поживиться найдется немало. Вот почему в процессе сделки нужно быть готовым ко всем способам обмана и заранее принимать меры для защиты собственных интересов.

Плюсы продажи жилья через агентство

Сначала нужно разобраться, чем может помочь риэлтерское агентство при продаже жилья.

Оценка квартиры

Очень важно грамотно и точно оценить недвижимость, ведь от этого зависит, какую сумму вы получите в результате. Если вы завысите стоимость жилья, которое хотите продать, оно останется невостребованным, если занизите — не получите максимально возможную сумму, то есть потеряете деньги. Профессионалы из агентства недвижимости на основе своего опыта могут оценивать недвижимость с высокой точностью. Кроме того, они определят конкретные достоинства и недостатки вашей недвижимости и подскажут, как провести нужную предпродажную подготовку. Лучше всего нанести визит в несколько риэлтерских агентств, так вы получите более точную оценку жилья. Стоит учитывать риск того, что даже оптимально оценив квартиру, риэлтор все же озвучит вам завышенную стоимость. Ведь он получает комиссию от цены проданной недвижимости.

Рекламная кампания

При обращении в агентство недвижимости обязательно уточните, какими способами планируется рекламировать вашу квартиру, попросите показать примеры продвижения других продаваемых объектов, а также уточните бюджет такой рекламы. Сотрудники агентства опубликуют объявления о продаже и будут отвечать на звонки. Кроме того, многие агентства практикуют обмен информацией по продаваемым и покупаемым объектам. Поиск потенциального покупателя вашей квартиры в базе других агентств существенно увеличит возможность продать недвижимость. Риэлторы будут также проводить показы вашей квартиры, которые могут проходить и при отсутствии владельца.

Грамотная подготовка документации

Сделки по продаже недвижимости сопровождаются сбором и оформлением большого количества документов. Рутинную работу по оперативному сбору, грамотному оформлению, а также своевременной регистрации нужных документов возьмет на себя риэлтерское агентство. Оно также зарегистрирует договор продажи в соответствующих учреждениях и организует процедуру передачи денежных средств.

В процессе сбора и оформления документов могут возникать задержки и осложнения, связанные, к примеру, с несанкционированной перепланировкой или детьми, находящимися под опекой. Профессионалы, имеющие опыт преодоления таких сложностей, подготовят все документы оперативно и грамотно. Они же окажут помощь при заключении договора аренды банковской ячейки.

Проверка покупаемой квартиры

Если квартиру вы продаете для того, чтобы купить другую, агентство недвижимости окажет вам услугу по проверке приобретаемой квартиры. Это защитит от случаев, когда человек расставался с купленной квартирой по причине наличия прав неких третьих лиц, о которых на момент покупки не было известно.

Конечно, можно сэкономить, если весь процесс по продаже, начиная с подготовки и заканчивая передачей денег, выполнять самостоятельно. Размер сэкономленной суммы будет равен от стоимости квартиры, это уровень комиссионного вознаграждения агентства. При современных ценах на недвижимость сумма эта значительна. Но ее размер можно индивидуально обговорить (и снизить) в агентстве.

Сделки с недвижимостью — это трудоемкий (иногда длительный) процесс, который требует определенного опыта и знаний законодательства. Это сделки повышенного риска, так как они связаны с высокими ценами на недвижимость. А кроме этого, в процессе подготовки к сделке и во время ее проведения необходимо участвовать в переговорах: с представителями различных учреждений и, самое главное, с потенциальным покупателем или продавцом. Сотрудники агентства недвижимости профессионально проведут эти переговоры, а также безопасным способом решат остальные вопросы, связанные с продажей жилья.

Сложный выбор риэлтерского агентства

Поиск надежного агентства недвижимости — задача сложная, но вполне выполнимая. На что нужно обратить внимание при выборе агентства, которому вы можете доверять?

Продолжительность работы

Для начала нужно узнать, сколько времени агентство недвижимости существует на рынке. Ведь чем дольше оно работает, тем больший имеет опыт. А если агентство сумело пережить все кризисы, это говорит о высоком профессионализме сотрудников. Самые первые риэлтерские агентства в России открылись в начале годов прошлого века, а частные маклеры появились еще раньше.

Отзывы и рекомендации

Перед визитом в агентство желательно послушать отзывы о его работе. Самыми лучшими рекомендациями станут хорошие отзывы от родных, друзей и знакомых. Но можно поискать отзывы и в интернете. Просматривая положительные и отрицательные отзывы, можно составить себе представление о том или ином агентстве.

Размеры агентства

Небольшие компании уступают в надежности крупным и средним по размеру агентствам. Причин тому несколько:

  • в крупной компании выше финансовая устойчивость, а значит, она продолжит работу даже в условиях кризиса,
  • в такой компании больше профессиональных юристов, которые проводят квалифицированное сопровождение сделки,
  • в крупной компании обширная база данных по объектам недвижимости, а соответственно, большой выбор вариантов, удовлетворяющих самым разным запросам,
  • в такой компании существует уже отработанная схема расчетов с покупателями и продавцами жилья,
  • в крупной компании имеется возможность выделять средства на постоянное повышение квалификации своих сотрудников,
  • в такой компании дорожат репутацией, а потому не делят клиентов на «дорогих и дешевых», стараясь удовлетворить запросы каждого.
Это интересно:  Коды валютной операции в 2020 году

Но все вышесказанное не означает, что маленьким агентствам нельзя доверять. Небольшая компания может ответственно выполнять свою работу. Кроме того, многие из таких агентств создаются частными маклерами, имеющими свою базу данных, либо бывшими сотрудниками крупной компании, решившими основать свое дело. А обращаясь в крупное агентство, вы подвергаетесь риску (пусть и небольшому) стать клиентом некомпетентного сотрудника, ведь для роста компания обязана постоянно увеличивать штат.

Офис в собственности

У агентства недвижимости может быть как арендованный офис, так и принадлежащие ему на праве собственности помещения. Собственный офис подтверждает надежность агентства. Если же помещение арендовано, нужно постараться узнать (от независимого источника), как долго агентство находится по этому адресу.

Оформление документов

В офисе агентства нужно ознакомиться с образцами документов, которые вам, возможно, предстоит подписать. Желательно попросить эти образцы и показать их независимому юристу. В договорах и соглашениях должны быть учтены все нюансы, которые на первый взгляд могут показаться незначительными. Если же в документах прописаны лишь общие положения, подписывать их не стоит.

Наличие своего сайта — еще один плюс в пользу агентства. Но сайт нужно внимательно изучить: полная информация о компании и сотрудниках, приятный дизайн, а также наличие полезных тематических статей расскажут об ответственном подходе к работе. На сайте можно будет и ознакомиться с образцами документов, и получить информацию о проходящих акциях.

Реклама

Мошенники на рынке недвижимости вряд ли пойдут на серьезные рекламные расходы. Поэтому если агентство тратит на рекламу значительные средства, ему можно доверять. Обратить внимание нужно и на рекламу агентства в целом (так называемую имиджевую рекламу), и на продвижение отдельных объектов (эксклюзивное жилье).

Награды и достижения

Дипломы, сертификаты, благодарственные письма и другие награды свидетельствуют о высоком профессиональном уровне сотрудников и о признании компании коллегами и клиентами.

Договор с риэлтерским агентством

Итак, если вы остановили свой выбор на каком-либо агентстве, вам предстоит подписать договор об обслуживании. Он определяет обязанности и права обеих сторон (агентства и его клиента). Проект договора нужно внимательно прочитать, а еще лучше предварительно показать независимому юристу. Особенно осторожным нужно быть, если в тексте есть непонятные и двусмысленные формулировки. Обычно агентства недвижимости имеют готовые бланки, которые заполняются клиентом. Безукоризненно составленных бланков практически не бывает, нужно подходить индивидуально к каждому договору.

Заказчик и исполнитель

В договоре должно быть указано, кто и на каких условиях подписывает документ. Со стороны агентства должны быть прописаны данные его представителя и его полномочия. В соответствии с действующим законодательством заключать договор от имени агентства вправе только руководитель. Но он может доверить право заключать договоры и другому лицу. Необходимо убедиться в наличии доверенности у этого лица. Без таких полномочий договор будет признан недействительным. Желательно приложить к договору копию доверенности.

Лицо, подписавшее договор, и будет исполнителем по нему, то есть должно лично оказывать услуги по договору. На него и будет оформлена доверенность. Но если непосредственно оказывать услугу будет третье лицо, то его нужно обязательно вписать в договор.

В договоре обязательно должны быть указаны реквизиты сторон. Со стороны исполнителя — сведения о юридическом лице, юридический и фактический адреса, банковские реквизиты. В документ также следует вписать контактные телефоны обеих сторон для связи, можно указать и адреса электронной почты.

Предмет договора

В качестве предмета договора выступают обязанности агентства и клиента, то есть перечисляются действия, выполняемые агентством, и указывается обязанность клиента оплатить услугу. От точности и полноты формулировок в предмете договора зависит возможность отстоять свои права в случае конфликтной ситуации, в том числе и при подаче иска в суд.

Обязанности сторон

К обязанности клиента относится предоставление необходимых документов для выполнения сделки. Если вы отдаете в агентство оригиналы документов, обязательно возьмите расписку в их получении. В этом случае нужно включить в договор пункт об ответственности агентства за утрату оригиналов. Но в агентство можно предоставить и заверенные копии документов. К другим обязанностям клиента относятся оплата услуг исполнителя, оформление доверенности, присутствие при государственной регистрации сделки, а также (при необходимости) участие в показе квартиры.

В договоре должна быть прописана ответственность за срыв сделки. Для клиента это будет ответственность за неуплату денежных средств, для агентства — за неправильную подготовку и оформление документов или наличие претензий со стороны третьих лиц. По статье 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств обеспечивается залогом, неустойкой, удержанием имущества и прочими мерами. Следовательно, в договоре можно закрепить одну из этих мер.

Стоимость услуг

В договоре указывается стоимость услуг. Она может быть выражена конкретной суммой либо в виде процента от общей стоимости сделки. Возможно указание в договоре предварительной оплаты за услугу в виде задатка или аванса.

Если договор оказался неисполненным, при наличии вины клиента задаток остается у исполнителя. В случае вины исполнителя, он выплачивает клиенту двойную сумму задатка. К тому же ответственная за срыв сделки сторона возмещает другой стороне возникшие убытки с учетом задатка. Если предоплата была внесена в виде аванса, при расторжении договора данная сумма возвращается клиенту. При этом не имеет значения, кто был инициатором расторжения данного договора.

Передаваемые в обеспечение агентского договора задаток и аванс нельзя путать с аналогичными платежами покупателя недвижимости по договору купли-продажи.

Срок заключения договора и порядок расторжения

Агентство может предложить для подписания договор, заключаемый на неопределенный срок, который будет действовать до тех пор, пока стороны не выполнят свои обязательства, а за расторжение такого договора будут предусмотрены штрафные санкции. Не стоит подписывать такой тип договора. Ведь поиск варианта может затянуться на многие месяцы, а расторгнуть без штрафа такой договор вы не сможете.

Заключать договор желательно на Если за этот срок вам не будет предложено достойного варианта, договор можно расторгнуть без ущерба. В договоре обычно указываются условия его расторжения. Если порядок расторжения не прописан в договоре, то руководствоваться нужно Гражданским кодексом. Согласно его положениям заказчик на любой стадии договора имеет право отказаться от услуги, при этом оплатив расходы, понесенные исполнителем. Размер расходов можно рассчитать в соответствии с объемом уже оказанной услуги.

В договоре также должны быть указаны и те действия, которые стороны обязаны выполнить по истечению срока действия: получение клиентом сданных документов, возврат задатка и т.д.

Заключение

Покупка и продажа недвижимости без посредников постепенно уходит в прошлое. Такие сделки требуют профессионального подхода, знания законодательства и немалых затрат времени. А потому все более востребованными оказываются услуги агентств недвижимости. Вдумчивый выбор агентства и заключение грамотного договора с ним дадут возможность не только продать свое жилье с максимальной выгодой, но и избежать неприятностей, нередко возникающих в процессе продажи.

Если у вас есть вопросы, вы можете задать их здесь,
мы обязательно на них ответим.

Продажа квартиры: нюансы, о которых необходимо знать

При реализации недвижимости необходимо ознакомиться с тем, что нужно и полезно знать при продаже квартиры. Потому как сделки, связанные с жилищем, всегда являются длительным и сложным процессом. Более того, есть большой риск натолкнуться на мошенников, из-за которых можно потерять и деньги, и квартиру. Поэтому надо хорошо разбираться в вопросе продажи квартиры, ведь только в этом случае можно максимально себя обезопасить и упростить задачу. Важно заранее подумать о многих моментах, от подготовки недвижимости, до передачи денежных средств и перерегистрации жилища. Сейчас рассмотрим основные моменты сделки, в которых должен хорошо разбираться каждый продавец.

С риэлтором или самостоятельно

Когда возникает необходимость продать дом, люди часто не уверены в своих силах и задумываются об обращении к специалисту. Безусловно, профессиональная помощь значительно упростит процесс, потому как продавцу практически ничего не придется делать. Но даже выбор риэлтора может вызвать немало трудностей, потому как можно натолкнуться на мошенника. Стоит тщательно проверять каждое агентство по недвижимости, к примеру, можно читать отзывы в интернете, интересоваться у знакомых.

Если юрист предпочитает только общение по телефону, а не личные встречи, то это должно вызвать подозрения. Также не стоит обращаться в компании, которые находятся на окраине города и располагаются в маленьких помещениях. Потому как так обычно выглядят агентства мошенников, которые на время арендуют площадь, а как только провернут схему обмана, исчезают.

Учитывая тот факт, что риэлтору нужно доверять как себе, может много времени уйти на поиск. Возможно, будет удобнее заниматься продажей самостоятельно, к тому же, подобное позволит сэкономить немало денежных средств. Однако если человек совершенно не разбирается в сделках купли-продажи, то тогда он тоже рискует встретиться с мошенниками. Поэтому стоит хорошо обдумать, хочется самостоятельно продавать недвижимость или с помощью специального агентства. Во втором случае можно порекомендовать ответственно подойти к выбору специалиста, чтобы потом не пришлось жалеть о своем решении.

Определяем стоимость

Для продаваемой квартиры крайне важно определить цену, потому как только после этого можно начинать искать покупателя. Данный этап является одним из самых важных, ведь никто не хочет реализовать имущество значительно дешевле, чем можно было. При этом назначение завышенной цены может привести к тому, что никто не заинтересуется недвижимостью.

Важно! Полезно ознакомиться с рынком квартир, поискав похожие объекты. Тогда можно будет примерно понимать, по какой цене сейчас продают жилплощадь, и потом можно сформировать свою стоимость.

Важно обратить внимание на конкретные характеристики, которые влияют на данный аспект. В первую очередь следует определить площадь, причем учитывать стоит и такие помещения, как кухня, коридор, санузел. Также на стоимость влияет расположение дома, ведь в одних городах квадратные метры дороже, а в других дешевле.

Если квартира в центре или в престижном районе, то тогда можно назначить высокую цену. А вот окраины и пригороды ценятся меньше, даже если имущество в отличном состоянии. Когда город большой, то тогда следует обратить внимание на близость метро, на транспортную доступность и на инфраструктуру.

Конечно же, за хороший ремонт и современную отделку люди всегда готовы доплатить. Потому как им не придется тратить деньги на то, чтобы привести площадь в нормальное состояние. Если недвижимость давно не ремонтировалась или имеет явные дефекты, то тогда стоит потратить время на то, чтобы выполнить косметические процедуры. Не стоит тратить слишком много денег на это, лучше устранять только явные дефекты, например, отклеившиеся обои, трещины на потолке. Подобное позволит накинуть примерно 10% к цене имущества.

Отдельно следует учесть особенности жилища, которые могут стать как преимуществами, так и недостатками. Ими могут стать:

  1. Наличие охраны на территории. Многие люди готовы заплатить дополнительно за безопасность.
  2. Наличие задолженности по коммунальным платежам. Это наоборот приведет к тому, что придется понизить стоимость.
  3. Дома старого типа. В них часто наблюдаются проблемы с коммуникациями, также из недостатков можно отметить неудобную планировку и низкие потолки. Продавцу придется продавать квартиру значительно дешевле, чем имущество в новостройке.
  4. Вид из окна. Он может, как оказаться преимуществом, так и стать недостатком. К примеру, если из окна видно только другой дом, либо мусорку, то тогда цена может уменьшиться. Однако если открывается хороший обзор на город, либо окна выходят, к примеру, на парк, то тогда наоборот можно запросить больше денег.
  5. Этаж. Первый и последний всегда будут стоить дешевле из-за явных недостатков расположения.
Это интересно:  Как зарегистрировать дачу по дачной амнистии

Для определения цены можно будет также обратиться к специалисту. Тогда удастся более точно узнать, какая реальная стоимость недвижимости. После этого уже можно переходить к другим этапам.

Подготовка квартиры

Для того чтобы продать недвижимое имущество, нужно обязательно его подготовить. Вполне возможно, что придется делать косметический ремонт, если есть явные дефекты. Также стоит перевезти часть мебели при возможности, тогда комната будет выглядеть более просторной. При этом не все объекты стоит убирать, ведь без предметов интерьера квартира покажется совсем пустой.

Конечно же, потребуется навести порядок, ведь мусор отпугнет любого покупателя. Нужно тщательно отмыть кухню и санузел, ведь именно там скапливается больше всего грязи. Если имеются поломки коммуникаций, то следует их устранить. Свои вещи лучше убрать подальше, чтобы они не портили общий вид.

Отдельно следует рассмотреть вопрос, касающийся официальных бумаг. Потому как нужно предварительно собрать все необходимые документы, чтобы была возможность предъявить их потенциальному покупателю. С помощью них можно подтвердить чистоту сделки, что важно для каждого клиента. Следует поискать все бумаги, которые есть на недвижимую собственность. Если каких-либо нет, либо они устарели, то тогда обязательно нужно получить новые.

Какие бумаги требуются:

  1. Свидетельство о праве собственности на недвижимость. Его можно получить в процессе приватизации, после регистрации имущества в Росреестре. Наличие этого документа подтверждает, что человек имеет право распоряжаться собственностью.
  2. Технический паспорт либо план квартиры. Эти документы выдает БТИ после обращения собственника. Также нужен кадастровый паспорт, в котором содержатся все последние изменения. Особенно важно обратить внимание на планировку, потому как если она стала другой после ремонта, это обязательно надо зафиксировать.
  3. Выписка из ЕГРН. Она содержит характеристики недвижимого имущества, а также правовые сведения. В ней можно посмотреть, действительно ли конкретный человек является владельцем, а также есть ли обременения на недвижимость.
  4. Выписка из домовой книги. Она отображает количество зарегистрированных граждан на территории недвижимого имущества.
  5. Справка об отсутствии долгов. Либо наоборот нужен документ, доказывающий их наличие.
  6. Согласие от супруга на проведение процедуры. Оно нужно только в том случае, если недвижимость была приобретена в браке.
  7. Разрешение от органов опеки и попечительства. Его получают, если одним из владельцев является ребенок, либо когда дети прописаны в квартире.

Как только все документы будут собраны, можно переходить к следующему этапу. Стоит помнить о том, что до тех пор, пока хотя бы одной бумаги нет, могут возникнуть проблемы с покупателем. Потому как мало кто согласится на сделку без проверки всех документов, которые требуются при купле-продаже.

Поиск клиентов

Следует понимать, что далеко не всегда удается быстро найти клиентов. Особенно много времени придется потратить, если квартира не в лучшем состоянии, либо поставлена высокая цена. Следует давать объявления, причем использовать нужно различные средства рекламы. Например, можно публиковать сведения в интернете на специальных сайтах. Но также не следует забывать о расклеивании объявлений по городу, либо об их размещении в газетах и журналах. Также можно распространить информацию через знакомых, чтобы быстрее найти клиентов.

Наличие профессиональных фотографий жилплощади и качественно изложенных сведений позволит привлечь потенциальных покупателей. Важно назначить личную встречу, где уже и обговаривать информацию по поводу недвижимости. Обязательно придется демонстрировать квартиру, и это тоже нужно сделать правильно.

Во-первых, не стоит забывать об уборке перед приходом клиентов. Чистота и отсутствие личных вещей сделает жилплощадь более привлекательной. Во-вторых, если в доме находятся ценности и документы, то их лучше спрятать. Ведь нельзя гарантировать, что клиенты окажутся честными людьми.

Стоит не только показать имущество, но и рассказать об его особенностях. Следует упоминать о преимуществах, которые способны заинтересовать потенциальных покупателей. Например, молодым родителям важно знать, что недалеко находится детский сад и школа. Пожилым людям следует сообщить о наличии магазинов вблизи, об аптеке. Юношей и девушек, вполне возможно, заинтересуют развлекательные места, близость к центру, наличие парковки.

Главное, честно отвечать на вопросы и не приукрашивать. Потому как клиенты могут проверить всю информацию и уличат продавца во лжи. Если устроит объект, то тогда уже можно обговаривать условия сделки.

Договор купли-продажи

Как только будет найден покупатель, можно переходить непосредственно к продаже недвижимости. Следует проверить документы человека, пробить национальный паспорт, чтобы убедиться в его действительности. Непременно нужно обговорить условия сделки, сроки продажи и информацию об оплате.

Если все будет устраивать, то тогда полезно составить предварительный договор купли-продажи. Он позволяет убедиться, что клиент настроен серьезно и не откажется от сделки, иначе потеряет уплаченный аванс. При этом продавец не станет искать другого клиента, потому как этим нарушит условия договора.

Не следует спешить подписывать бумагу о купле-продаже, потому как важно определиться, как именно произойдет передача оставшейся суммы. Именно на этом этапе есть риск натолкнуться на мошенников. Не рекомендуется передавать наличные из рук в руки. Потому как даже если это произойдет в людном месте, будет риск, что подсунут фальшивые деньги, либо после подписания договора купли-продажи их отберут и даже подстроят ограбление.

Надежнее всего арендовать депозитарную банковскую ячейку. Также стоит заказать услугу у банка по проверке денежных средств. Тогда покупатель положит купюры в ячейку, а продавец сможет их забрать только после того, как передаст права на недвижимость. Удобно то, что за процедурой будет следить банковский работник и не допустит обмана. Поэтому данный вариант является наиболее безопасным во всех смыслах.

Оформление договора купли-продажи лучше всего проводить под присмотром юриста. Потому как он поможет составить документ и подтвердит, что все сделано правильно. Указываются характеристики объекта, его стоимость, сведения об участниках, имеющиеся условия. Важно, чтобы оба человека поставили свои подписи. После этого уже потребуется обратиться в регистрационную палату, чтобы подтвердить переход прав на недвижимый объект.

Как только покупатель получит свидетельство о праве собственности, останется только ему получить квартиру. Перед этим прежние жильцы должны выписаться из помещения и перевезти свои вещи. Как правило, срок для этого обговаривается еще до заключения договора купли-продажи. Людям потребуется уложиться в него, решить вопросы по коммунальным платежам и передать ключи новому владельцу. Сделку можно считать оконченный, когда покупатель вселится в квартиру, а прежние жильцы окончательно съедут. Теперь объект будет принадлежать другому человеку, а его права можно оспорить разве что в судебном порядке при наличии законодательных причин.

Как продать квартиру самостоятельно?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Квартиру продать сложно. Это понимают и опытные риэлторы, и только начинающие свой путь юристы. Что же говорить о человеке, который только ценой своих усилий готов решиться на этот ответственный шаг в одиночку. Но нет ничего невозможного. В этой статье пошагово будет рассказано, как продать квартиру самостоятельно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Самостоятельно или с риэлтором – в чем риск?

Многие задаются вопросом — как продать квартиру без риэлтора? Реально ли это, хватит ли сил? Может быть лучше передать все дела профессиональному агенту и не волноваться лишний раз? Разумеется, можно переложить все дела на специально нанятого человека, а можно всем заниматься лично. И у того, и другого случая есть свои очевидные плюсы и минусы.

Что касается положительных моментов, то они очевидны. Не привлекая лишних людей, можно получить неплохую денежную выгоду. Всю прибыль получает продавец. И либо в стоимость квартиры уже включены комиссионные, которые бы мог получить риэлтор, либо стоимость занижена в размере тех же процентов, поскольку экономия и так очевидна.

Кроме того, не уйдет драгоценное время на поиски нужного вам человека, поскольку агенту недвижимости вы должны доверять как себе. Под видом риэлторов могут скрываться мошенники, если сомнения в специалисте все же есть, то лучше отказаться от его услуг. Подозрения могут вызвать общение только по телефону, а не в агентстве; первая встреча на нейтральной территории или отсутствие положительных рекомендаций. Мы плавно подходим к преимуществам заключения договора с агентом и, соответственно, тем отрицательным моментам, которые связаны с продажей квартиры самостоятельно.

Риск, нервы и время – это, пожалуй, главное, что стоит за таким шагом. Время – деньги, и это выражение более чем уместно. К минусам можно отнести потраченные на самостоятельные действия месяцы или даже кварталы. Если говорить о волнении, то оно присутствует и при юридическом сопровождении сделки, что уж говорить о действиях в одиночку? Кроме того, можно не рассчитать свои силы и потратить их не самым оптимальным образом, неверно расставляя приоритеты.

Опасность отказа от профессионального юриста чревата неправильным оформлением сделки или грозит вероятностью попасть на мошенников.

Сколько стоит Ваша квартира?

Необходимо точно рассчитать стоимость квартиры, тщательно изучив рынок недвижимости. Нужно рассмотреть варианты продажи аналогичного жилья и его стоимость. Повлиять на оценку квартиры могут как существенные факторы, так и малозначительные нюансы.

Метраж — главный критерий оценки квартиры, он существенно влияет на цену. Квартира большой площади всегда будет выше в цене. В общую площадь входят жилые помещения, кухня, прихожая, санузел. Будет учитываться удобство планировки и количество комнат.

Расположение квартиры тоже существенно влияет на цену. Центр и престижные районы всегда дороже. Окраины и пригороды ценятся меньше, независимо от качества самого жилья. Сказываются и такие обстоятельства, как наличие близко расположенного метро, транспортная доступность, городская инфраструктура.

Ремонт и отделка также являются важными факторами. Но необходимо ли делать ремонт непосредственно перед продажей? Как отмечают эксперты, недавно сделанный ремонт повышает продажную стоимость квартиры в среднем на 10%. Необходимо четко рассчитать, окупятся ли затраты. Подсчитать стоимость материалов и услуг специалистов

Лучше сделать точечный косметический ремонт, устраняя основные, бросающиеся в глаза дефекты (приклеить отклеенные обои, стереть следы протечек на потолке, закрасить ржавчину и т.д.).

Повлияют и такие моменты, как техническое состояние дома и его тип. Существенным будет различие между стоимостью похожей по метражу квартиры, расположенном в старом фонде и в новостройке. Ведь в старом доме — старые коммуникации. Хотя «сталинки» некоторые люди ценятся выше, чем «хрущевки» из-за высоких потолков и больших окон.

Этаж важен в том случае, если он первый и последний. Их продажа возможна только при снижении цены.

Часто на цену влияют юридические моменты, например долги по коммунальным платежам. Безопасность, например, охраняемая территория и наличие консьержа, может стать значимым нюансом.

Это интересно:  Стоимость чистых активов в балансе строка

Оценка квартиры возможна и с помощью онлайн-калькулятора на многих сайтах по недвижимости. Они учитывают множество факторов и определяют среднюю цену.

Готовим квартиру к продаже

Важно понимать, что потенциальный покупатель будет учитывать не только саму квартиру, но и порядок в самом доме. Необходимо понимать, что мусора перед дверью в подъезд быть не должно, лифт должен работать и не оставлять впечатление грязного угла. Лампочки на лестнице должны гореть, а лестничные клетки — оставлять благоприятное впечатление.

Квартиру необходимо убрать, кухня должна быть чистой, а санузел — исправно работать и желательно не иметь запаха. Ненужные вещи лучше выкинуть или продать – не заставленная квартира выглядит просторнее. Это касается балкона и прихожей – захламленные, они выглядит не так презентабельно. Проверить работу кранов, батарей, межкомнатных дверей, надежность выключателей и карнизов. Упаковать личные и несезонные вещи – грядущему переезду это только поможет, а покупатель оценит минимум предметов в комнатах.

Подготовка документов для продажи

Юридическая чистота квартиры – необходимая часть сделки. Как продать квартиру без агентства, если риэлтор лучше всех разбирается во всех юридических тонкостях? Сбор правоустанавливающих документов полностью ложится на плечи продавца:

  • Свидетельство о регистрации права собственности продавца на квартиру с приложением оснований сделки – договора купли-продажи, дарения и т.п. При получении квартиры в результате приватизации – договор передачи в собственность. Эти документы нужны для того, чтобы убедиться, что продавец вправе распоряжаться своей собственностью.
  • Технический паспорт, выданный в БТИ. Он состоит из плана помещения и данных по его инвентаризации. С 2012 года он был заменен техническим планом, в котором отображаются все характеристики квартиры.
  • Кадастровый паспорт с приложением внутренней планировки помещений. В нем содержатся сведения о зарегистрированных перепланировках и точном размере комнат.
  • Выписка из Единого государственного реестра прав.
  • Выписка из домовой книги (форма № 9), где отражаются сведения о количестве зарегистрированных в квартире.
  • Документы, подтверждающие отсутствие задолженности: копия финансово-лицевого счета или соответствующая справка.
  • Письменное согласие супруга на сделку, если квартира была куплена после регистрации брака. Также это может быть брачный договор.
  • Разрешение на сделку от органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний.

Необходимо внимательно изучить документы, сверив все данные с действительным положением дел.

Правильная реклама

Покупатели должны узнать о продаже квартиры. Рекламная кампания ограничена только бюджетом. Это может быть печать и расклейка объявлений, размещение рекламы в Интернете, в газетах и на местном ТВ.

Объявления в газете должны выходить регулярно, с одинаковой периодичностью. Сведения на сайтах должны быть актуальными и постоянно обновляться.

Профессиональный фотограф может сделать качественные фотографии квартиры. Обратите внимание, что фотографии должны быть сделаны с разных ракурсов и давать представление обо всех существенных деталях. Можно просмотреть аналогичные фото или поставить себя на место покупателя. Что ему могло бы быть интересным? Они выгодно дополнят внятное и понятное объявление, где должны быть прописаны моменты, побуждающие покупателя заинтересоваться именно этой квартирой:

  • данные о количестве комнат
  • указание общей и жилой площади квартиры
  • площадь комнат и кухни
  • сведения о разделенном или совмещенном санузле
  • наличие балкона
  • адрес и этаж
  • ближайшие станции метро
  • подробные комментарии
  • контактные данные

Объявление должно отличаться краткостью, но в тоже время выгодно отличаться от остальных. Необходимо подчеркнуть положительные или нестандартные особенности. Используйте короткие фразы и слова, избегайте ненужных и непонятных сокращений.

Телефон и электронная почта нужны для оперативной связи. Звонок или письмо могут прийти в любую минуту и надо быть готовым к общению или переписке. Знать все необходимые данные, рассказать о плюсах и не скрывать минусы помещения.

Как правильно демонстрировать квартиру

Необходимо договориться о точном времени показа, поскольку покупателей может быть несколько. При изменении планов найдите время предупредить посетителей заблаговременно. Ценные и дорогие вещи, а также документы лучше спрятать. При первом визите покупателей, осмотр комнат не займет много времени. Однако может возникнуть множество вопросов для выяснения всех необходимых деталей. Вежливые и честные ответы на вопросы привлекут и расположат к вам другую сторону.

Расскажите об особенностях квартиры с учетом личных характеристик покупателя. Для молодых родителей важны будут недалеко расположенные детский сад, школа, поликлиника. Юношей и девушек заинтересует развлекательные места, транспорт, парковка. Сведения о соседях также могут быть важны.

Цена может и должна быть скорректирована на торгах. Конкурентоспособная цена не будет отпугнуть потенциальных покупателей. Не обязательно продавать квартиру первому же покупателю, возможно, взаимовыгодное предложение заинтересует нескольких людей, и вы сможете сделать выбор. Переговоры лучше вести на комфортной для вас территории.

Заключение предварительного договора

Покупатель найден и обеим сторонам необходимо зафиксировать свои намерения. Заключение предварительного договора подтвердит серьезные намерения.

Часто покупатель вносит определенную сумму для обеспечения сделки. Это важный момент, поскольку покупатель может найти более дешевый вариант, а продавец – более выгодного клиента. Финансовые расчеты необходимо сопровождать обязательной распиской.

Внесение покупателем аванса не обязывает заключить договор. Аванс можно вернуть в любой момент, а авансовое соглашение – расторгнуть. От аванса следует отличать задаток.

Соглашение о задатке является приложением к предварительному договору. С юридической точки зрения последующий отказ от продажи квартиры может повлечь негативные последствия для продавца в виде выплаты суммы в двойном размере. Последствия для покупателя в том, что он может потерять сумму, выплаченную им в качестве задатка.

Необходимо прописать технические характеристики квартиры, точный адрес, заранее оговоренную цену. Что касается сроков, то должны быть оговорены не только сам срок продажи, но и фактическое освобождение помещения, а также выписка из него. Также необходимо зафиксировать состояние квартиры, имущество, которое остается покупателю, время передачи ключей и их общее количество. При отсутствии закрепления этих существенных моментов письменно, они должны оговариваться во всех подробностях устно.

Вот образец предварительного договора купли-продажи, который вы можете переработать и использовать.

Банковская ячейка

Расчеты с недвижимостью можно проводить как с помощью наличного, так и безналичного расчета. Лучше при расчетах между физическими лицами использовать наиболее удобный и безопасный вариант — депозитарную банковскую ячейку. Это гарантия получения продавцом всей суммы после завершения сделки, а покупатель может рассчитывать на получение права собственности после того, как передаст деньги.

Закладывание денежных средств в ячейку происходит под контролем банковского служащего. Непосредственно перед этой операцией продавец может пересчитать деньги и проверить их на подлинность. Также этим может заняться и сам банк. Денежные средства вкладываются в специальный пакет, целостность которого проверяется сторонами. Склеив пакет, стороны ставят на нем свои подписи, удостоверяющие этот факт. После полного оформления сделки продавец забирает деньги.

Оформление договора купли-продажи

После банковской процедуры начинается оформление документов. Чаще всего договор купли-продажи заключается у нотариуса, а затем документы сдаются для их государственной регистрации. Нотариус проверяет соответствие документов юридическим нормам, удостоверяется в дееспособности и правомочности сторон сделки, зафиксирует подлинность их подписей.

Следует обязательно обратить внимание на суммы, прописанные в договоре, способ и срок передачи денег, паспортные данные сторон, сроки освобождения квартиры. Расходы по сделке также должны быть распределены сторонами и зафиксированы. Важным моментом является упоминание о порядке и сроке заключения и подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Предлагаем образец договора купли-продажи квартиры, который можно взять за основу.

С этого момента возникают обязательственные отношения, но не переход права собственности. Отказ от сделки на этом этапе влечет новое соглашение или судебное разбирательство. До регистрации договора его аннулирование происходит путем подачи соответствующего заявления нотариусу, которые фиксирует изменение или прекращение действия договора и отмечает это в реестре.

Для регистрации договора он передается в регистрационную палату вместе с заявлениями продавца и покупателя. После регистрации права собственности договор аннулирован быть не может. Срок регистрации – около месяца. После этого сделка путем внесения записи в Единый государственный реестр прав вступает в свою законную силу.

Передача квартиры

Пошаговая инструкция самостоятельной продажи квартиры подошла к своего логическому завершению. Ее последним этапом будет непосредственная передача квартиры. После получения зарегистрированного в должном порядке договора купли-продажи предстоит освобождение жилья и снятие с регистрационного учета, то есть фактическое и юридическое освобождение квартиры.

Выписка из квартиры происходит с помощью паспортного стола на основании предъявленного договора купли-продажи. При вывозе вещей из помещения следует подписывать акт-приема передачи. Должны быть решены все спорные вопросы по коммунальным платежам и переданы ключи.

Особенности продажи квартиры с одновременной покупкой другой квартиры

При сделке, которая включает в себя одновременную продажу квартиры и покупку другого жилого помещения необходима тщательная подготовка. Такие альтернативные сделки весьма сложны на практике. Первое, что необходимо сделать – это получить аванс за свою квартиру и передать аванс за ту, которую собираются купить. Сроки должны быть четко согласованы и устраивать обе стороны.

Часто такая схема применяется при взаимовыгодных обменах большей на меньшую площадь или наоборот, а также при расселении коммунальных квартир. Как правило, происходит смена района – при обмене равноценного жилья. В случае доплаты обмен происходит между квартирами принципиально разного метража. Наиболее трудны сделки, при которых приобретаются две квартиры вместо одной или наоборот. Сложность заключается в соблюдении точного порядка действий такой сделки, которая может состоять из большого количества шагов.

Итак, рассмотрим цепочку по порядку

  1. Поиск покупателя для своей квартиры. В качестве подтверждения своих действий по покупке он выплачивает аванс или задаток. Договор по таким денежным расчетам обычно заключается на месяц.
  2. Поиск нового жилого помещения. Это можно делать уже на этом этапе.
  3. Передача аванса или задатка в качестве обеспечения сделки. В договоре обозначаются условия его возврата.
  4. Сбор документов по обеим квартирам, их проверка, подготовка договоров купли-продажи. Обговариваются детали сделки, в том числе ее дата и место. Уточняется моменты по регистрации договора купли-продажи.
  5. Расчеты должны быть четко прописаны и осуществлены. Деньги кладутся в банковскую ячейку. Внесение осуществляет покупатель вашей квартиры, а продавец другой квартиры их получает. Необходимое число ячеек определятся общим количеством квартир.
  6. Одновременно заключенные и подписанные договора купли-продажи подаются на их регистрацию.
  7. Все продавцы квартир могут забрать свои деньги из ячеек только после получения зарегистрированных договоров купли-продажи. Денежные операции между сторонами подтверждаются расписками.
  8. Процедура передачи квартир и подписание актов приема-передачи происходит по очереди. Сроки заранее оговариваются в договорах. Продавцы последней свободной квартиры должны передать помещение первыми.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Статья написана по материалам сайтов: kem.federalnoe.com, kvadmetry.ru, kvartira3.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector
Поделиться с друзьями: