8 (800) 700-95-46  Бесплатная консультация с юристом

Как снизить арендную плату

Москва. Октябрь. Экспоцентр. Бизнес-форум по детской рознице. На вопрос спикера: «А кого кризис, о котором так много говорят, уже коснулся лично?» утвердительно ответили не больше 15% участников. Суждение «К счастью, не больше 15%» или «Пока не больше 15%» — это вопрос стратегический, тактический и политический. Но на всякий случай лучше соломку подстелить и просчитать пессимистичный сценарий развития торговли. А значит, и возможные действия по сокращению издержек. В качестве одного из вариантов генеральный директор компании «Розничные решения» Алексей Баранов предлагает «провести работу» с арендодателями о снижении арендной платы. По его мнению, это возможно как при заключении нового договора аренды, так и при продлении старого.

— Алексей, расскажите, пожалуйста, каким образом можно договориться с владельцами торговых площадей об уменьшении арендных ставок?

— Нужно понимать систему ценообразования торговых центров. У них есть своя норма прибыли, по которой они планируют окупить торговый центр за 5, 7 или 10 лет. Многое зависит от месторасположения, условий и объема инвестиций в проект. В торговых центрах, построенных на хороших транспортных развязках с привлекательной инфраструктурой, благоприятным покупательским трафиком, арендные платежи выше, поэтому и срок возврата инвестиций меньше. Соответственно, надо понимать, что у каждого девелопера есть свой «пол» и «потолок» по арендным ставкам, на которых он играет. Сначала он называет вам самую высокую цену, и если вы небольшой розничный оператор, у вас меньше шансов, чтобы ее сбить. Как это можно сделать?

Если вы встаете в уже существующий торговый центр, то прежде всего выясните состав уже работающих арендаторов.

Хорошо, если у вас магазин, который удачно вписывается в пул арендаторов, представленных в торговом центре. Это значит, что конкретный торговый центр захочет вас у себя видеть, и вы на этом сможете сыграть.

Как сделать так, чтобы вас захотели видеть?

Расскажу на примере магазинов итальянского бренда одежды Marina Yachting, с которым работаем. В Европе он позиционируется как бренд для категории людей с доходом выше среднего. В России ситуация пока другая, у нас Marina Yachting считается брендом премиум-класса. Поэтому мы стараемся вставать в соответствующие ТЦ (например, «Метрополис» на «Войковской») среди аналогичных брендов. Для получения нужной нам арендной ставки мы провели для управляющей компании ТЦ развернутую презентацию, показав качество продукции, особенности бренда, премиальность и позиционирование.

Одновременно с этим вам необходимо составить бизнес-план для магазина в конкретном торговом центре.

Давайте исходить из того, что розничные операторы стараются вернуть вложенные инвестиции за 1,8–2 года. Чистая прибыль для одежной розницы впоследствии может составлять около 15% от оборота (естественно, многое зависит от вашей наценки, качества работы персонала и т. д.). При этом затраты на персонал, коммунальные услуги, охрану, свет в пределах одного города сильно различаться не будут. Зная статистику продаж по магазинам, открытым в аналогичных ТЦ, владея показателями розницы (коэффициент обслуживания, средний чек, количество единиц в чеке, коэффициент захвата витрины), вы легко спрогнозируете оборот в новом.

Пользуясь этими данными и включая в бизнес-план разные арендные ставки, вы можете составить несколько вариантов развития с разными сроками окупаемости и показать эти варианты владельцу торговых площадей. Часто после сравнения этих вариантов люди готовы идти на диалог и устанавливать адекватную стоимость аренды.

Оптимально комфортной арендной ставкой ритейлеры считают процент с оборота (по одному из наших объектов мы добились ставки в 18% от оборота). Некоторые магазины тяжело, но работают с соотношением аренды к обороту в 30%. Но помните, что владельцы торговых площадей закладывают в договор аренды и ежегодную индексацию на уровне инфляции.

— К каким преимуществам может привести подобная практика?

— В одном из городов центрального региона России у нас есть клиент, который три года назад владел всего одним джинсовым магазином. Сегодня он управляет розничной сетью более 40 магазинов с 16 брендами (спорт, фэшн, аксессуары). Во вновь открывающиеся торговые центры он встает линейкой из 6-8 монобрендов с каждой стороны пешеходного коридора, что позволяет ему получать арендную ставку на уровне якорных арендаторов (общая площадь монобрендов доходит до 2500 кв. м). Бренды, которыми он управляет, абсолютно точно соответствуют потребностям целевой аудитории торговых центров, и только своими магазинами он привлекает к своему «оазису» трафик покупателей (в нашем случае это бренды среднего ценового сегмента). В результате, если обычные магазины открываются со ставкой 630 у. е., то он входит в торговый центр при ставке 350 у. е. за кв. м в год.

Еще один пример. Магазин площадью 259 кв. м в крупном торговом центре городского масштаба. Помещение на первом этаже (хороший трафик и близость к эскалатору). Состояние в момент сдачи — под отделку. Обсуждался вариант аренды на 5 лет с ежегодной индексацией ставки 20%.

На первом этапе переговоров ставка составляла:

  • 1-й год: 13 500 руб. за кв. м в год
  • 2-й год: 19 000 руб.
  • 3-й год: 27 000 руб.
  • 4-5-й годы: 29 000 руб.

В результате удалось достигнуть следующих ставок:

  • 1-й год: 10 000 руб. (экономия по году 907 536 руб.)
  • 2-й год: 12 500 руб. (экономия по году 1 683 496 руб.)
  • 3-й год: 15 000 руб. (экономия по году 3 108 000 руб.)
  • 4-5-й годы: 17 500 руб. (экономия по году 2 978 492 руб.)

Третий важный момент, который надо обсудить «на берегу», — инвестиции в части неотделимых улучшений. С одной стороны, ремонт помещения — это забота арендатора, с другой – эти инвестиции увеличивают капитализацию арендодателя, так как при расторжении договора напольная плитка, витрины, система пожаротушения, устройство ГВЛ потолка и перегородок автоматически становятся собственностью арендодателя. Если мы берем в расчеты витрину магазина длиной 8 м, то такая витрина может стоить порядка 1 млн руб. Поэтому я предлагаю настаивать на том, что витрина, система вентиляции и т. д. должны предоставляться арендатору при въезде на территорию, тем более что все это является неотделимыми элементами магазина. При расторжении договора аренды они в любом случае остаются следующему арендатору.

Стоит заранее обсудить сроки выхода из проекта при условии отрицательного бюджета.

В случае получения убытков в результате торговой деятельности мы должны на стадии подписания договора снизить сроки выхода. Это было достигнуто путем согласования пункта о выходе из проекта по инициативе арендатора. Как правило, собственники торговых центров заинтересованы в длительном периоде выхода, в нашем случае он составил девять месяцев.

— До сих пор мы говорили о заключении договора с новым арендодателем. При продлении договора аренды схема действий будет аналогичной?

— Лучше инициировать вопрос о снижении арендных ставок еще до момента переподписания договора. Я бы апеллировал цифрами реальной экономики магазина (% захвата посетителей, величина траффика в ТЦ, средний чек, % обслуживания). Этим необходимо показать, что экономика магазина не может быть положительной при текущем уровне арендной ставки. Естественно, наиболее интересным вариантом все считают % от оборота.

Делаем вывод: чтобы добиться снижения ставки, надо, во-первых, подготовить качественную презентацию для управляющих торговым центром и, во-вторых, разработав бизнес-план, сделать несколько прогнозов оборачиваемости и окупаемости при разных ставках аренды и условиях депозита, в-третьих, доказывать цифрами, что текущий уровень арендной ставки велик.

Как правильно уменьшить арендную плату на стоимость капитального ремонта арендованного имущества при УСН?

При применении УСН датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Уменьшение арендной платы на стоимость капитального ремонта влечет за собой необходимость включения ежемесячно зачитываемой стоимости капитального ремонта в состав доходов арендодателя и арендатора по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Если стороны в своих договорных отношениях будут исходить из того, что снижение размера арендной платы не обусловлено компенсацией расходов арендатора, то в таком случае оснований для признания доходов по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у арендатора не возникает. В доходы арендодателя, облагаемые налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, будет включаться установленная договором (дополнительным соглашением) сниженная арендная плата. Однако в таком случае нельзя исключать вероятности возникновения претензий со стороны налоговых органов (с учетом изложенных ниже особенностей).

Обоснование позиции:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Статьей 421 ГК РФ установлен принцип свободы договора. Так, согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом п. 4 ст. 421 ГК РФ определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Это интересно:  Как узнать номер предыдущего водительского удостоверения

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В случае, если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

При определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), то есть доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее также — доходы от реализации), определяемые в порядке, установленном ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в порядке, установленном ст. 250 НК РФ. При определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

При этом необходимо учитывать, что в соответствии с НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами Налог на доходы физических лиц», «Налог на прибыль организаций» НК РФ (п. 1 ст. 41 НК РФ).

Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249 НК РФ). Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ (п. 4 ст. 250 НК РФ).

При применении УСН датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Уменьшение арендной платы на стоимость капитального ремонта

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

— определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

— установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

— предоставления арендатором определенных услуг;

— передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Поскольку возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества является одной из форм арендной платы (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ), мы полагаем, что уменьшение арендной платы на стоимость капитального ремонта влечет за собой необходимость включения ежемесячно зачитываемой стоимости капитального ремонта в состав доходов арендодателя по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Подобные разъяснения представлены, например, в материале: «Вопрос: Муниципальное бюджетное учреждение культуры предоставляет часть помещений в административном здании в аренду. В договоре аренды установлена фиксированная арендная плата и дополнительно арендатор возмещает расходы на содержание арендованного имущества, в том числе за потребленные им коммунальные услуги. Оплата производится на основании выставленного арендодателем счета, к которому прилагается расчет стоимости расходов, подлежащих возмещению. Возникает ли у учреждения доход при получении денежных средств в целях возмещения затрат на оплату коммунальных услуг. (журнал «Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в бюджетной сфере», N 2, март-апрель 2016 г.)».

А в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2016 N 20АП-2871/16 (речь шла об НДС) сказано, что арендная плата может устанавливаться, в числе прочего, в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ). Поскольку передаваемые арендодателю в соответствии с условиями договора аренды неотделимые улучшения имеют стоимостную и физическую характеристики, неотделимые улучшения вещи предусмотрены законом в качестве оснований для приобретения права на вещь, в целях налогообложения их реализация (передача) является объектом налогообложения. С учетом изложенного суд первой инстанции справедливо заключил, что при передаче балансодержателю-арендодателю неотделимых улучшений арендуемого помещения, произведенных собственными силами или с привлечением подрядных организаций, арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю соответствующую сумму НДС.

То есть, по сути, в таком случае речь идет о реализации арендатором неотделимых улучшений, а значит, соответствующие суммы должны быть включены в состав его доходов.

УМНС по г. Москве в упомянутом выше письме от 01.07.2004 N 21-09/43685 также сообщало, что в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае если такое согласие было получено и договором аренды предусмотрено, что возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений производится путем зачета в счет причитающейся с арендатора арендной платы, то проведение арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества фактически приравнивается к выполнению работ в интересах арендодателя.

Таким образом, уменьшение арендной платы на стоимость капитального ремонта, произведенного и оплаченного арендатором, также влечет за собой необходимость признания доходов по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, и у арендатора.

Снижение размера арендной платы без указания на компенсацию расходов арендатора

Положения ст. 105.3 НК РФ предусматривают возможность контроля цен, примененных налогоплательщиками при расчете своих налоговых обязательств, лишь в отношении сделок между взаимозависимыми лицами. Отметим, что к сделкам между взаимозависимыми лицами в целях НК РФ приравниваются и сделки, поименованные в пп.пп. 1-3 п. 1 ст. 105.14 НК РФ, однако из условий рассматриваемой ситуации не следует, что анализируемая сделка может быть приравнена к сделкам между взаимозависимыми лицами.

При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 54.1 НК РФ не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.

В письме ФНС России от 16.08.2017 N СА-4-7/16152@ разъяснено, что налоговым органам при доказывании фактов неисполнения (неполного исполнения) обязанности по уплате налогов или необоснованного получения права на их возмещение (возврат, зачет) необходимо обеспечить получение доказательств, свидетельствующих об умышленном участии проверяемого налогоплательщика, обеспеченном в том числе действиями его должностных лиц и участников (учредителей), в целенаправленном создании условий, направленных исключительно на получение налоговой выгоды. Об умышленных действиях налогоплательщика могут свидетельствовать установленные факты юридической, экономической и иной подконтрольности, в том числе на основании взаимозависимости спорных контрагентов проверяемому налогоплательщику, установленные факты осуществления транзитных операций между взаимозависимыми или аффилированными участниками взаимосвязанных хозяйственных операций, в том числе через посредников, с использованием особых форм расчетов и сроков платежей, а также обстоятельства, свидетельствующие о согласованности действий участников хозяйственной деятельности и т.п. При этом при доказанности умышленности действий налогоплательщика, направленных на неуплату налога, налоговые обязательства, возникшие в результате таких действий, корректируются в полном объеме.

В дальнейшем мы будем исходить из того, что само по себе снижение арендной платы не является действием, направленным на неуплату (неполную уплата) суммы налогов.

Если стороны в своих договорных отношениях будут исходить из того, что снижение размера арендной платы не обусловлено компенсацией расходов арендатора, то в таком случае оснований для признания доходов по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у арендатора, по нашему мнению, не возникает. Он не получает дохода, связанного с передачей улучшений арендатору — ни в денежной форме, ни в форме зачета части арендной платы.

При этом необходимо учитывать, что за арендодателем, по общему правилу, сохраняется обязанность компенсировать стоимость произведенного арендатором капитального ремонта или неотделимых улучшений (п. 1 ст. 616, п. 2 ст. 623 ГК РФ), а в его доходы, облагаемые налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, будет включаться установленная договором (дополнительным соглашением) сниженная арендная плата.

Если в отношении стоимости произведенного арендатором капитального ремонта в дальнейшем не планируется компенсация арендодателем, то арендодателю необходимо иметь в виду, что в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ.

При этом на основании пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, а также капитальные вложения в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных организацией-ссудополучателем.

Это интересно:  Календарь июнь 2020 года с праздничными днями

Суды установили, что арендатором была осуществлена прокладка кабеля, армирование поверхностей, ремонт крыши, установка окон, установка дверей, укладка плитки, установка натяжных потолков. Анализ и оценка представленных доказательств по делу позволили судам сделать вывод о том, что указанные виды работ относятся к работам по капитальному ремонту, поскольку не являются работами по достройке, дооборудованию, модернизации здания, реконструкцией и техническим перевооружением. Выполненные работы не увеличили объем здания и не изменили его назначения, поэтому не могут быть отнесены к капитальным вложениям в форме неотделимых улучшений.

В этой связи судьи пришли к выводу, что поскольку арендатором капитальные вложения в предоставленный в аренду объект недвижимости в форме неотделимых улучшений не осуществлялись, положения пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ не имеют прямого отношения к рассматриваемым ими правоотношениям.

Соответственно, в целях оценки возможности применения в рассматриваемой ситуации пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ рекомендуем проанализировать, осуществлялись ли в рамках производимых работ арендатором капитальные вложения в форме неотделимых улучшений: достройка, дооборудование, реконструкция, модернизация, техническое перевооружение предоставленных в аренду объектов основных средств, стоимость которых не должна возмещаться арендатору арендодателем согласно условиям договора аренды (дополнительных соглашений к нему).

В том случае, если произведенные арендатором работы не являются достройкой, дооборудованием, реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением предоставленных в аренду объектов основных средств (стоимость которых не должна возмещаться арендатору арендодателем), то оснований для применения пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ у арендодателя не возникнет.

Вместе с тем и в таком случае ещё нельзя однозначно говорить о возникновении у арендодателя внереализационных доходов.

Соответственно, наличие в договоре аренды (дополнительных соглашениях к нему) положений о том, что произведенные арендатором улучшения (капитальный ремонт) арендованного имущества ему не компенсируются, будет свидетельствовать, что произведенные арендатором расходы осуществляются в его интересах, а не в интересах арендодателя (не являются внереализационными доходами арендодателя).

Вместе с тем мы не можем исключать вероятности того, что заключение такого соглашения и снижение арендной платы в течение определенного периода после проведения капитального ремонта может вызвать у налоговых органов сомнения о том, что целью снижения арендной платы не являлась неуплата (неполная уплата) суммы налогов (касается и применения пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ, ст. 54.1 НК РФ).

MoneyPapa

эксперт по семейным финансам

Как уменьшить арендную плату за квартиру? Непростой разговор.

Рынок аренды в крупных городах продолжает падать. Тоже происходит с доходами населения. Самое время договариваться о снижении аренды.

1. Не бойтесь разговора с арендодателем. Помните, что когда цены на аренду пойдут вверх, хозяин квартиры, если у него есть мозги, не будет стесняться и поднимет цену. Это нормально, это рынок. Никто не должен вам сдавать квартиру ниже рынка, какие бы хорошие отношения у вас не были с хозяином квартиры. Поэтому, если рынок падает, вы также не должны стесняться и бояться просить понижения цены.

Сумеете договориться на 3,000 дешевле — это 36,000 в год — это два авиабилета в Сочи в июле (высокий сезон). Это, возможно, половина автостраховки и т.д.

2. Соберите информацию по рынку.

Заходите на популярные сайты по сдачи квартир в аренду. Вбиваете район, улицу, метро рядом с вашей квартирой и смотрите, сколько стоят варианты, похожие на квартиру, которую вы сейчас снимаете. Т.к. разброс цен может быть большим, нужно обязательно смотреть фотографии, чтобы найти действительно сравнимый вариант. Я также рекомендую позвонить в любое агентство по недвижимости (или вашему агенту) и поговорить с ними. Информация по рынку должна быть основной в вашем разговоре.

3. Ваши проблемы никого не касаются. То, что у вас кредиты, рождения ребенка, снижение доходов, болеют родители или умерла бабушка — никого не волнует. Чтобы смягчить разговор, вы можете сказать, что эти события заставили вас обратиться к хозяину с просьбой понизить аренду, но основными аргументами должны быть рыночные цены, состояние рынка, возможные потери арендодателя и т.д. (читайте ниже). Никто в этом мире не должен спонсировать ваши проблемы, какими бы они не были. Также эта информация может сыграть против вас — арендодатель может задуматься, а сможете ли вы стабильно платить дальше, если у вас такие проблемы.

4. Узнайте про время простоя похожих квартир. Время простоя — это время, в течение которого сдаются похожие квартиры. Эту информацию лучше узнать у агентов. Возможно ваша квартира находится у метро и ее можно сдать очень быстро, тогда ваша позиция более слабая. Но если ваша квартира может сдаваться месяц или два, вы можете аккуратно намекнуть хозяину квартиры про это.

Что-то вроде «Так мол и так, хотим понижения потому-то и потому-то. Поэтому надеемся, что Вы согласитесь, т.к. мы, если честно, с удовольствием бы продолжали снимать вашу квартиру и не имели бы головной боли, связанной с переездом, а вы бы не теряли на поиске новых арендаторов — время простоя, обновление ремонта, мебели и пр. Сейчас вон квартиры сдают по 2-3 месяца».

Месяц простоя квартиры с арендой в 30,000 рублей будет стоить хозяину 2,500 руб в пересчете на месяц. Если вы просите снизить аренду на 5,000 руб, он может не согласиться и рискнуть с поиском нового арендатора. Если вы говорите про 2-3,000 руб, может и согласится.

5. Надежный и платежеспособный арендатор — на вес золота!

Все, кто сдавал когда-либо квартиры знают как сложно найти адекватных, порядочных и, самое главное, стабильно платежеспособных арендаторов. Это действительно большая головная боль и арендодатель об этом прекрасно знает. Напомните ему про то, что вы всегда платите вовремя, что вы не беспокоите соседей, что у вас нет животных (для многих арендодетелей это важный аргумент), что вы семья и поэтому вы стабильны (арендодатели больше ценят семейных), что у вас с ним хорошие и доверительные отношения (это же очень важно), что у вас своя мебель, что вы решаете маленькие технические проблемы (протечки, лампочки, засоры и пр) сами и его не беспокоите и т.д.

6. Аккуратно подчеркните недостатки квартиры. В целом о квартире нужно говорить положительно, иначе вызовите защитную негативную реакцию хозяина квартиры. Вы должны сказать, что хотели бы остаться, несмотря на такие мелочи (они должны быть приемлемыми для вас, конечно) как старая / не новая газовая/электро плита или стиральная машина, отсутствие мебели, что можно было бы квартиру уже обновить и т.д. Неглупый арендодатель поймет, что если вы съедете, ему придется эти вещи исправлять, чтобы найти новых арендаторов — а это расходы.

7. Хорошенько просчитайте потенциальные потери арендодателя. Уже писал выше: нужно здраво оценить время простоя, расходы на обновление квартиры для нового арендатора, профессиональную уборку, замену техники, расходы на агентов и пр. Вы получите некую сумму. Она вам понадобится, чтобы вы могли понять, какую сумму снижения аренды вам просить.

8. Расскажите о ваших альтернативах. Скажите ему про конкретные варианты, которые Вы нашли на рынке. Не обязательно называть точные адреса. Можно сказать, что нашли квартиры на соседней улице, или ближе к метро, с похожим ремонтом и даже большей площадью за столько-то (называйте цену ниже). Это должна быть правда. Не обманывайте. Умный арендодатель может также подготовится к встрече. Будете говорить ерунду — вам не будет доверия и цели своей не достигнете. Будете говорить разумные вещи и факты, вас будут слушать.

9. Скажите, что решаете проблемы сами.

Для любого арендодателя решать дурацкие технические проблемы (стиралка, плита, холодильник и пр.) это большая головная боль. Нужно тратить время, силы, деньги, искать мастеров, ездить в магазины за оборудованием и пр. Если вы решаете эти мелочи сами — напомните ему об этом.

10. Дайте арендодателю время подумать, но создайте срочность. Разговоры о снижении аренды могут быть эмоциональными и даже перерасти в споры. Самые плохие решения принимаются на эмоциях. Дайте хозяину время подумать. Скажите, что понимаете, что такие вещи нужно обдумать, но были бы благодарны за решение к следующему понедельнику, т.к. вам обязательно нужно знать его решение к этой дате, в силу определенных причин (не называйте их, пусть мучается))).

11. Начинайте этот разговор незадолго до следующей оплаты аренды. Хозяин квартиры очень рассчитывает на следующий платеж, особенно за несколько дней до него. Подобные разговоры зародят тревогу в его сердце. Он конечно сможет оставить себе ваш депозит (если он есть) и выселить вас (хотя это не так уж просто), но независимо от этого, тот факт, что вы начали этот разговор незадолго до оплаты аренды заставит его нервничать в нужном вам направлении.

12. Не сжигайте мосты и не ставьте ультиматумов. Не говорите о том, что если хозяин не согласится на ваши условия, вы съедете с квартиры. Не угрожайте и не блефуйте. Многие воспримут этот как вызов и пойдут на принцип, забыв о здравом смысле. Помните, что хозяин квартиры может не согласиться, какими бы разумными не были ваши доводы. Сделав ультиматум вам придется съехать, даже если вы этого не хотели. Скажите ему, что если вы не договоритесь о снижении, то вам может быть сложно в будущем осилить аренду, а вы хотели бы жить в этой квартире очень долго.

Это интересно:  Номер полиции с домашнего

13. Попросите что-то взамен, если хозяин квартиры не согласился на ваше предложение. Попробуйте «отгрызть» хоть что-то. Попробуйте попросить обновить ремонт или технику, добавить мебель. Возможно хозяин не даст вам скидку в 20-30,000 руб в год, но согласится на ремонт в 10-15,000 руб. «С поршивой овцы, хоть шерсти клок!» )))

14. Говорите хорошие вещи об арендаторе. Сложно не соглашаться или нападать на человека, который говорит хорошие вещи о вас. Не льстите и не обманывайте. Часто, люди чувствуют дешевую лесть и обман. Говорите то, что более менее соответствует действительности. Говорите ему в разговоре, что он замечательно выглядит сегодня, что он адекватный и разумный человек и что с ним приятно общаться, что вы доверяете ему, говорите про то, что он, конечно, знает рынок и не будет спорить с тем, что …. далее говорите свои аргументы и т.д. В начале разговора, чтобы настроить его на положительный лад или в конце разговора, чтобы сгладить ситуацию, спросите о его семье, планах на отпуск, хобби — о том, о чем ему будет очень приятно говорить.

15. Напишите письмо арендодателю.

Письмо не обязательно отдавать, отправлять или показывать арендодателю. И точно не нужно его зачитывать ))) Предстоящий разговор об аренде может сэкономить вашей семье десятки тысяч рублей в год. Вы должны подготовиться, потратить время — оно того стоит. Мысли положенные на бумагу лучше структурируются, лучше запоминаются — это вам поможет хорошо подготовиться, правильно и последовательно излагать свои мысли во время разговора, выстроить логику и не забыть ничего важного.

16. Дайте хозяину что-то взамен. Выторговывая для себя большую скидку, в десятки тысяч рублей в год, вы можете предложить хозяину что-то взамен. Например, отсрочить или сделать самому ремонт или покупку техники, которые он обещал вам сделать. Или предложить ему зафиксировать договор на пол года или год, без вашего (и его) права этот договор прерывать или изменять — это даст стабильность и ему и вам.

17. Оформите новое соглашение на бумаге. Никаких обещаний! Лучше, если вы подготовите новое соглашение заранее. Если арендодатель согласится на ваши условия во время встречи — подписывайте новые условия сразу, т.к. он может передумать. До этого, вам нужно, конечно, посоветоваться с юристом (на работе или в консультации) и грамотно все написать. Если он возьмет время подумать, подписывайте сразу, как вы согласуете новые условия. Через неделю или месяц никто не вспомнит, кто кому и что говорил, поэтому фиксируйте все на бумаге и сразу.

А я желаю Вам благополучия в финансах, семье и по жизни!
С Вами был Тимур Мазаев, он же MoneyPapa – эксперт по семейным финансам.

Как уменьшить арендную плату за квартиру. Обзор актуальных способов по снижению арендной платы, и оформлению договоренностей.

Многих арендаторов интересует вопрос, можно ли уменьшить плату за проживание? На самом деле есть несколько законных способов, которые позволят платить меньше, не создавая конфликтов. В представленной статье мы подробно расскажем о каждом из них с учетом всех нюансов.

○ Как устанавливается арендная плата?

Размер платы за проживание устанавливается по соглашению сторон и прописывается в договоре аренды отдельным пунктом. Она может меняться при условии отсутствия возражений со стороны каждого участника сделки.

  • «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».

В договоре можно прописать возможность ее изменения:

  • Через определенное количество времени (как правило, 1 календарный год).
  • При наступлении конкретных обстоятельств (повышения стоимости недвижимости, глобальных изменений в экономике и др.).

Если возможность изменения не предусмотрена договором, арендодатель вправе выставить требование об изменении (увеличении) платы за проживание в одностороннем порядке. В этом случае он обязан уведомить о своем намерении квартиранта за 3 месяца до предполагаемой даты ее изменения. Только при согласии квартиранта, оплата может быть изменена.

Таким образом, следует уделить отдельное внимание пункту установления размера арендной платы и особенно, возможности ее изменения.

○ Договоренность с арендатором.

Начинать разговор об уменьшении платы за проживание нужно, предварительно подготовившись. Не нужно бояться или стесняться поднимать эту тему, потому что это рыночные отношения, в которых каждый должен отстаивать свои интересы. Важные советы для успешных переговоров:

  • Доброжелательный тон.
  • Уверенность в своей правоте.
  • Начало беседы за несколько дней до оплаты (собственник, ожидающий поступления денег легче пойдет на уступку).
  • Дайте хозяину время на обдумывание, не нужно ставить ультиматумов и настаивать на срочном ответ.
  • Пообещайте что-то взамен – купить что-нибудь из техники или провести мелкий ремонт.

Проведенный в правильном ключе разговор существенно повышает его эффективность. Ниже представлены самые актуальные причины, которые могут стать основанием для снижения арендной платы.

✔ Анализ цен на рынке.

Прежде чем начинать разговор с хозяином квартиры, нужно провести небольшое исследование рынка для выяснения актуальной средней стоимости аренды. Для этого:

  • Посетите самые популярные сайты с объявлениями о найме жилья.
  • Выбирайте квартиры, расположенные именно в вашем районе, улице, станции метро.
  • Обязательно смотрите фотографии: диапазон цен может быть довольно большим, поэтому фильтруйте поиск жильем, состояние которого схоже с вашим.
  • Поговорите с несколькими потенциальными арендодателями и риэлторами, сравните предложения.

Чем больше информации вы соберете, тем убедительнее сможете разговаривать, потому что именно анализ рынка является главным аргументом в данной беседе.

✔ Курс валюты.

Такие изменения не будут признаны судом существенным основанием для внесения изменений в договор. Однако при разговоре с арендодателем можно привести данный аргумент, мотивируя это общим повышением цен на проживание, что ведет к определенным финансовым затрудениям. В данном случае важно учитывать, что такие обстоятельства могут быть признаны основанием для понижения стоимости только по желанию арендодателя. Поэтому здесь особенно важно построить разговор максимально корректно.

✔ Проблемы с квартирой.

В данном случае можно подкрепить свою просьбу следующими основаниями:

  • Соседи (не соблюдают шумовой предел, злоупотребляют алкоголем/наркотическими веществами и т.д.).
  • Квартира расположена далеко от метро/автобусной остановки, что не оправдывают ее стоимость.
  • Необходимость ремонта жилплощади.

Приводя такие аргументы, следует проявлять крайнюю осторожность, потому что прямое указание на недостатки квартиры может вызывать негативную реакцию хозяина.

✔ Надежный наниматель.

Любой собственник жилья, находящийся на рынке аренды жилплощади не первый день, понимает, что найти хорошего арендатора не так просто. Поэтому можно подчеркнуть тот факт, что вы являетесь надежным квартиросъемщиком, регулярно оплачивающим проживание в установленный срок. Если вы делали ремонтные работы, можно указать на бережное отношение к жилью и периодические расходы на ее улучшение.

Также можно напомнить, что за время вашего проживания от соседей не поступило ни одной жалобы на ваше поведение.

✔ Проанализировать может ли арендодатель сдать квартиру, если вам откажет.

После тщательного изучения рынка недвижимости, необходимо сделать вывод о перспективе быстрого поиска нового арендатора. Если квартира находится в среднем состоянии, требует ремонта, обновления мебели и т.д., после указания на подобные факты, арендодатель должен осознать, что быстро сдать квартиру в случае расторжения договора, не удастся.

А это означает расходы за:

  • Простой квартиры.
  • Оплату услуг риэлторов.
  • Проведение генеральной уборки.
  • Обновление общего состояния жилплощади.

Правильно оценив предстоящие убытки, собственник легче пойдет на уступки.

○ Ремонт квартиры вместо оплаты аренды.

Это один из популярных вариантов договоренностей между участниками арендного договора. Вы можете предложить ему улучшить состояние жилплощади, сделав упор на то, что в будущем это повысит ее рыночную стоимости. Так, вы можете договориться, что не будете вносить арендную плату, например, в течение полугода и осуществите ремонт на сэкономленную сумму. Время ремонта и период отсутствия оплаты решаются в индивидуальном порядке.

Таким образом, просьба о снижении арендной платы должна быть достаточно аргументирована и преподнесена в правильном ключе. Не стоит забывать, что собственник квартиры не обязан идти на уступки, поэтому от того, как вы построите беседу, зависит ее результат.

○ Советы юриста:

✔ Арендатор ссылается на договор, чтобы не уменьшать цену.

Все изменения, которые вносятся в договор аренды, оформляются в виде дополнительных соглашений. Поэтому данный аргумент собственника не является правомерным, при обоюдном согласии стороны могут заключить новый договор, который будет являться частью основного.

✔ Сделан ремонт, заказчик отказывается уменьшать сумму оплаты.

Если учет ремонтных работ при изменении арендной платы не зафиксирован в договоре, необходимо составить дополнительное соглашение. В нем нужно отразить срок ремонта и сумму экономии. Документ подписывается сторонами. Если же возможность зачета ремонта в счет оплаты предусмотрена в договоре, но игнорируется хозяином, придется защищать свои права в судебном порядке. К иску следует приложить копию договора и результаты проведения ремонта (смету, квитанции за покупку стройматериалов и т.д.)

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Статья написана по материалам сайтов: taxpravo.ru, moneypapa.ru, topurist.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector