Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Различные обстоятельства, связанные с личностью владельцев помещения, могут значительно повлиять на процедуру купли-продажи.

Если в жилище прописаны несовершеннолетние дети, то продать квартиру несколько сложнее из-за ряда официальных процедур.

Считается, что дети не могут самостоятельно защищать свои права, поэтому за такими сделками тщательно следят контролирующие органы.

Очень часто у граждан возникает вопрос: как продать квартиру, если прописаны несовершеннолетние дети? Вот об этом мы и расскажем. Можно ли продать квартиру с прописанным ребенком и если да, то как?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Содержание

Выписка и прописка несовершеннолетнего ребенка при продаже квартиры

В соответствии с законом несовершеннолетний формально имеет те же права и обязанности, что и взрослый человек.

Однако из-за своего возраста и отсутствия житейского опыта он не всегда может адекватно оценивать последствия своих юридически значимых действий.

Поэтому свои права ребенок может реализовать только под контролем родителей или опекунов.

В возрасте до 14 лет он вообще не имеет права подписывать никакие документы. Все действия за него и в его интересах выполняют законные представители.

С 14 до 18 лет несовершеннолетний расписывается во всех документах самостоятельно, но рядом обязательно должна стоять подпись взрослого, заверяющего, что интересы его подопечного не ущемлены.

Все эти положения закреплены в таких законодательно-нормативных актах, как:

Сложности такой сделки

Как осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком?

Если ребенок только прописан в квартире и не является ее собственником, то сложностей с отчуждением жилплощади гораздо меньше.

В этом случае даже не обязательно обращаться в орган опеки, так как на имущественные права несовершеннолетнего никто не покушается.

Если малыша не выписать, то он при продаже сохраняет свое право на проживание в квартире, что, естественно, неудобно для покупателя.

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми влечет за собой массу трудностей. Согласитесь, если вы купили квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком и он имеет право проживать на вашей территории, приятного в этом мало.

Возможные осложнения могут доставить:

  • родители, которые не пожелают выписывать малыша с жилплощади – придется их в этом убедить, возможно, сами пойти на какие-то уступки, например, повысить плату за квартиру;
  • сотрудники ФМС, которые откажутся выписать ребенка «в никуда» – он должен быть прописан вместе с мамой или папой, поэтому одного малыша снять с регистрации не удастся;
  • регистраторы, которые откажутся прописывать малолетнего по новому месту жительства – пока он не достигнет 14-ти лет, его должны регистрировать вместе с родителями;
  • если же малыша попытаются «подселить» к чужим людям (даже если это родные бабушки и дедушки), то вполне правомерен отказ.

Только тщательно проверив ситуацию можно осуществлять покупку квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок.

Получение согласия родителей

Если собственниками квартиры являются мама с папой, а дети только прописаны на жилплощади, то проблем с их выпиской возникнуть не должно.

Единственное, что нужно: получить согласие законных представителей на выписку.

В большинстве случаев достаточно письменного заверения.

Кроме того, собственники обычно стараются выписать детей из квартиры еще на стадии предпродажной подготовки, чтобы не смущать потенциальных покупателей.

Это возможно, если ребенок достиг 14-ти лет и есть другие родственники. Если же малыш еще не достиг 14-ти лет, то прописать его можно только с одним из родителей.

Иногда в получении согласия возникает проблема другого плана: папа и мама малыша находятся в разводе.

Бывают такие осложнения:

  • второго родителя невозможно найти;
  • родитель не дает согласия на выписку;
  • отец и мать не могут договориться о будущем месте жительства их чада.

В первом случае придется подавать в полицию на розыск и оформлять его через суд как без вести пропавшего. Если же он объявится и откажется дать согласие (либо проигнорирует просьбу), то придется либо договариваться с ним, либо обращаться в суд для лишения его родительских прав.

Когда требуется обращение в органы опеки?

Обращение в органы опеки в обязательном порядке понадобится, если несовершеннолетний не просто прописан на жилплощади, но и является ее собственником.

В этом случае, продажа квартиры с прописанным ребенком становится гораздо сложнее. Обязательно понадобится предоставлять малышу такую же долю в другом принадлежащем родителям жилом помещении.

Чаще всего проводят так называемые «альтернативные сделки» – одновременную куплю-продажу двух квартир. Иными словами, семья продают свое старое жилье и покупает новое.

При этом нужно соблюдение таких правил:

  • условия проживания в новой квартире (или доме) не должны быть хуже, чем на прежнем месте жительства;
  • доля малыша не должна быть меньше ни в процентом соотношении, ни по метражу;
  • жилье должно быть достроенным и признанным годным к проживанию.

В редких случаях допускается, чтобы ребенку выделяли долю не в приобретаемой квартире, а в другой, уже принадлежащей отцу или матери.

Надеемся теперь вам стало понятно, можно ли продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок?

Можно ли выписать «в никуда» малыша?

Отвечая на вопрос: как продать квартиру с прописанным ребенком, стоит отдельно поговорить и о том куда его можно выписать.

Иногда родители согласны на проведение сделки, но не могут совершить этого в силу закона.

Это происходит в том случае, если их чадо не достигло 14-ти лет. В соответствии со статьей 20 Гражданского кодекса малолетние должны проживать со своими законными представителями.

Более того, им обязательно должно быть предоставлено место жительства, т.е. выписать их «в никуда» не получится.

Детей после 14-ти лет также выписать «в никуда» не получится, но их можно зарегистрировать по месту жительства родственников.

Поэтому отцу или матери надо будет выписаться из квартиры еще до оформления ее продажи. Затем он может сразу «переписать» место жительства детей, либо дать согласие на смену места их регистрации.

  1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
  2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Естественно, что нынешние хозяева продаваемой квартиры вряд ли согласятся прописать у себя на жилплощади взрослого и ребенка до подписания договора купли-продажи.

Оформление продажи

Как продать квартиру где прописан несовершеннолетний ребенок и оформить все максимально правильно? Как правило, несовершеннолетних детей стараются выписать из квартиры еще до начала оформления сделки.

Однако если вариантов их отдельной прописки нет, то возможен такой порядок действий:

  • заключение предварительного договора, оформление недостающих бумаг;
  • выписка одного из родителей из квартиры и регистрация его по новому месту жительства;
  • подписание договора купли-продажи, сдача документов на госрегистрацию;
  • выписка остальных членов семьи из квартиры и прописка по новому адресу;
  • передача денег в соответствии с договором;
  • получение новых свидетельств о регистрации прав собственности.

Если же ребенок достиг 14-ти лет, то его можно выписать «в никуда» вместе с законным представителем (отцом, матерью или опекуном), и необходимость в 4 пункте отпадает.

По новому месту жительства надо зарегистрироваться в течение 10 дней, иначе на каждого члена семьи ФМС наложит штраф.

И на вопрос, как продать квартиру, если там прописан ребенок можно ответить однозначно — только соблюдая все требования законодательства.

Затруднения возникают, если кто-то из законных представителей несовершеннолетнего не дает своего согласия, либо если малыш является собственником квартиры. В этом случае, покупка квартиры с прописанными детьми может повлечь за собой для покупателя массу затруднений, хотя сама продажа квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок и осуществима.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Сделки с недвижимостью при наличии у собственника несовершеннолетних детей

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребёнком может быть осложнена определёнными юридическими нюансами. Это связано с тем, что дети, ещё не достигшие восемнадцатилетнего возраста, тоже обладают правами на жилое помещение, особенно если помимо регистрации имеют свою долю в собственности.

В 54 статье Семейного кодекса чётко прописано, что любой гражданин, не достигший полных восемнадцати лет, считается ребёнком. А 26 и 28 статьи ГК РФ определяют недееспособность детей до 14 лет (их интересы представляют опекуны или родители) и частичную дееспособность граждан от 14 до 18 лет.

Это интересно:  Гарантии прав иностранных инвесторов

При отсутствии у несовершеннолетнего лица родителей, его опекуну, попечителю либо близкому родственнику не разрешено обмениваться либо совершать сделку купли-продажи имущества, принадлежащего лицу, не достигшему 18 полных лет. Исключение составляет дарение либо передача жилья по наследству. При отсутствии ущемления прав несовершеннолетних детей, закон не запрещает продажу жилища.

Для осуществления сделки по продаже жилья и составления необходимой документации, требуется разобраться с юридическим положением детей – являются ли они собственниками продаваемого помещения, имеют постоянную регистрацию (то есть прописаны по данному адресу) или просто проживают в данной квартире.

Возможна ли продажа квартиры с прописанными в ней детьми

Подобная сделка по закону осуществима только при условии, что по данному адресу не зарегистрированы несовершеннолетние граждане, однако при этом дети обязательно должны иметь прописку. Поэтому продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми осложняется необходимостью выписать их из продаваемого жилого помещения по другому адресу.

Выписка детей

Если несовершеннолетний не является собственником помещения либо доли в нём, но при этом зарегистрирован в данной квартире, разрешение на продажу от органов опеки не требуется.

Выписка несовершеннолетнего ребёнка невозможна в «никуда», то есть у него обязана быть регистрация на постоянной основе. Существует несколько возможностей зарегистрировать детей в зависимости от их возраста:

  • до 14 лет они могут проживать по тому же адресу, что и родители, опекуны или усыновители (на основании второй части 20 статьи ГК РФ);
  • от 14 до совершеннолетия они имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (бабушки, взрослых сестёр или братьев, дяди и т. д.), а паспортный стол обязан оформить регистрацию по их фактическому месту проживания.

Выписывание ребёнка из квартиры чаще происходит в добровольном, чем в обязательном (иначе судебном) порядке. Для добровольного снятия с учёта детей до 14 лет необходимо только согласие их представителей (родителей или опекунов), а дети старше четырнадцатилетнего возраста оправляют заявление от собственного лица.

Не любое жильё подойдёт для того, чтобы прописать там детей, так как оно должно соответствовать определённым критериям, то есть иметь все условия для комфортного проживания детей в помещении, отвечать правилам безопасности и санитарным нормам.

Существует 2 проверенных и самых простых способа снять прописку, выписав ребёнка в добровольном порядке:

  • снятие автоматически после перерегистрации по другому адресу (для этого нужно прийти с обращением в паспортный стол по новому месту проживания);
  • отправка заявления для удаления с учёта (отправляется по предыдущему месту проживания законными представителями не достигших 18 лет граждан).

Какие бумаги необходимы для удаления с учёта

При добровольной смене регистрации требуется всего несколько бумаг, а именно:

  • удостоверение личности (то есть свидетельство о рождении или имеющийся паспорт);
  • письменно оформленное согласие от второго супруга, если семья проживает раздельно;
  • заявление (по предыдущему адресу проживания – об удалении с регистрационного учёта, а по новому – о перерегистрации);
  • согласие от законных представителей и документация, подтверждающая их личности и полномочия;
  • бумаги, подтверждающие вселение, требуются при перерегистрации детей по новому адресу.

Когда невозможно снять с регистрационного учёта

В некоторых случаях выписать ребёнка из квартиры невозможно без судебного вмешательства. Однако следует помнить, что суд охраняет в первую очередь права детей, именно поэтому при определённых обстоятельствах регистрационный учёт снять невозможно.

Например, при раздельном проживании родителей либо их разводе за детьми закрепляется право пользования жильём, так как семейные отношения между детьми и родителями не прекращаются.

Составление договора

Сама непосредственная сделка по продаже жилища после выписки детей происходит по стандартной схеме. Для того чтобы узнать, как продать квартиру, требуется ознакомиться с приведённой ниже инструкцией:

  • подготовить нужную документацию, утверждающую права на жилище и личности обоих участников осуществляемой сделки (включая справки из БТИ, ЕГРП, домовой книги и т. д.), а также заверенное у нотариуса согласие супруга;
  • составить и подписать договор купли-продажи;
  • заплатить госпошлину;
  • отдать документацию в Росреестр для регистрации передачи прав на жилище.

Возможна ли продажа квартиры, если несовершеннолетний – собственник

В некоторых случаях зарегистрированные дети также являются владельцами жилища. Именно поэтому любая проводимая сделка с жилой площадью (например, сдача в аренду, обмен, продажа) обязывает получать предварительное разрешение от органов опеки и попечительства, защищающие интересы несовершеннолетних.

Требующиеся документы для комиссии ООП

Для предоставления разрешения от органов попечительства на продажу жилья с несовершеннолетними собственниками понадобится предоставить следующую документацию:

  • кадастровую планировку данного помещения;
  • письменно оформленное согласие от несовершеннолетнего, возрастом старше четырнадцати лет;
  • оригинал и копию документов, которые подтверждают личность;
  • выписку из домовой книжки;
  • справку БТИ о цене жилья;
  • заявление с указанием просьбы получить разрешение продать квартиру (должно включать причины продажи, подписи родителей и обязательство в обеспечении детей новыми комфортными условиями);
  • справку об отсутствии долговых обязательств по данному жилищу;
  • бумаги, подтверждающие право собственности (например, дарственная и т. д.).

При наличии документов на новое жилище или предварительного соглашения о покупке также рекомендуется их предоставление ООП для увеличения шансов на положительный ответ.

В случае когда один из родителей не может подписать заявление, необходимо предоставить следующие бумаги:

  • заверенное согласие второго родителя на сделку с жильём;
  • свидетельство о гибели супруга;
  • документ, подтверждающий пропажу родителя без вести.

Оформление бумаг на продажу жилья происходит в стандартной форме, а договор подписывается всеми собственниками. Если гражданин младше 14 лет, подпись ставится его представителями, так как он сам пока недееспособен, однако если ему более 14 лет, он полноценно участвует в сделке.

Порядок продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Продажа собственной квартиры – это всегда множество проблем. Мало того, что покупателей всегда меньше, чем продавцов, так еще и юридических нюансов существует достаточно много. В современном мире покупатели очень придирчиво подходят к пакету документов, ведь примеров признания сделки ничтожной хватает.

Одна из наиболее сложных задач – продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком. Законодательство жестко защищает права детей, поэтому легально и без проблем в будущем оформить документы купли-продажи не ущемляя права несовершеннолетнего – очень непростая, но решаемая задача.

Можно ли продавать?

Продавать жилую площадь с прописанным несовершеннолетним можно было всегда в современной РФ, но раньше для этого требовалось согласие опекунского совета для 100% случаев. С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации ситуация кардинально изменилась. Теперь родители несут большую долю ответственности и обращение к органам опеки понадобится далеко не всегда.

Какие варианты возможны при наличии у семьи ребенка, не достигшего 18 лет?

Приведем полный перечень:

  1. Квартира или дом была должным образом приватизирована после рождения детей, в результате, каждый из несовершеннолетних получил равную долю.
  2. При проведении приватизации дети не были заявлены, как совладельцы, но во время приватизационного процесса у них имелись права на собственность.
  3. жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему по договору дарения, мены, согласно документам купли-продажи;
  4. ребенок прописан, но имущественных прав не имеет.

В каждом из этих случаев реализация квадратных метров возможна, однако, порядок действий и пакет документов несколько отличаются.

Условия для продажи

Согласно законам РФ продать квартиру с прописанным несовершеннолетним гражданином можно при таких условиях:

  1. На момент оформления сделки ребенок должен быть выписан из квартиры. При этом, он обязательно должен быть прописан в другое место, за исключением таких случаев:
    • переезд за границу;
    • отбытие в другой регион;
    • покупка квартиры высокой степени готовности в новостройке. В остальных случаях детей временно прописывают к родственникам (если человеку 14 и более) или с одним из родителей в ином месте;
  2. Согласие органов опеки. Этот шаг нужен при условии владения несовершеннолетним частью или целой квартирой, домом.
  3. Опекуны и ближайшие родственники не имеют право реализовывать жилую площадь, если ребенок владеет ее частью или полностью. Такой вариант прописан однозначно, так что до исполнения 18 лет подопечному ничего с этой недвижимостью опекуны не сделают.

Опекунский совет рассматривает каждый случай индивидуально. Не всегда обязательно сохранять или улучшать условия проживания, удерживать стоимость доли недвижимости ребенка на том же уровне. Часто, в расчет берутся рекомендации врачей по перемене климата, множество других факторов.

Разрешение органов опеки

Это один из главных шагов при продаже недвижимости, в которой несовершеннолетний имеет часть. Подробно разберем процесс получения согласия по этапам.

Пакет документов

Минимальный набор бумаг:

  • кадастровое планирование продаваемого помещения;
  • письменное согласие ребенка (если ему больше 14 лет);
  • оригинал и копии документов, подтверждающие личности всех членов семьи;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из БТИ о стоимости продаваемого жилья;
  • заявление от одного из родителей с просьбой к органам опеки и попечительства разрешить продажу недвижимости. В заявлении подробно изложить причины этого шага и описать новые условия проживания детей;
  • справка из налоговых органов об отсутствии задолженностей;
  • документы, подтверждающие право собственности на жилье всех участников процесса.

Решение ООП

После принятия положительного решения, что занимает от 2 недель до месяца, местный исполнительный орган власти выдает письменное разрешение на продажу за подписью главы совета, скрепленной соответствующей печатью.

Это интересно:  Когда перечисляется ндфл при увольнении в 2020

Без такого документа Федеральная регистрационная служба не проведет перерегистрацию на нового владельца.

Продажа квартиры, когда ребенок является собственником доли или целиком

Процесс состоит из нескольких этапов.

Подготовка документов

Продавцу понадобится:

  • кадастровый паспорт;
  • форма 9, которая дает представление обо всех прописанных;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость и основания для такого права;
  • выписка из ЕГРП о праве собственности и обременениях;
  • доверенность на право продажи от мужа или жены (второй половинки);
  • разрешение органов опеки;
  • документы, подтверждающие личность всех собственников.

Договор купли-продажи

Ребенок до 14 лет никаких подписей не ставит, от его имени всегда выступают родители или опекуны. После 14 лет в сделке должна присутствовать копия паспорта или свидетельства о рождении ребенка и его подпись на бумагах.

Регистрация

В Росреестр предоставляются документы:

  • непосредственно договор;
  • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии этих документов от всех участников операции;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
  • разрешение ООП;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
  • копия квитанции об уплате госпошлины.

Выдается расписка о приеме и через некоторое время новый владелец получает необходимые документы.

И только после этого происходит выписка несовершеннолетнего с родителями.

Продажа квартиры, когда ребенок прописан, но не является собственником

В таком случае процесс значительно упрощается. Разрешения на продажу от ООП не требуется. Однако существует незыблемое правило – на момент регистрации нового собственника несовершеннолетние дети должны быть выписаны, иначе регистрация не произойдет.

В остальном процедура такая же, как описана выше.

Выделим лишь несколько отличий:

  • несовершеннолетний должен быть выписан заблаговременно;
  • разрешение от ООП не требуется, так что этот шаг можно полностью опустить;
  • ребенок, вне зависимости от возраста, в процессе оформления договора не участвует.

Процедура выписки

Еще один важный этап, который может забрать много времени и душевных сил.

Существует 2 способа выписки в добровольном порядке (по решению суда процесс проходит крайне редко):

  • автоматическое снятие с учета после регистрации по новому адресу;
  • заявление о снятии с учета.

Пакет документов:

  • удостоверение личности несовершеннолетнего (паспорт или свидетельство о рождении);
  • заявление о снятии с учета, с приложенным заявлением о перерегистрации по новому адресу. После 14 лет человек делает это собственноручно;
  • согласие от законных представителей ребенка с копиями документов, которые подтверждают их полномочия и личные данные;
  • согласие отца или матери, если они находятся в разводе. Это самый сложный этап, ведь не достигнув согласия, придется обращаться в суд;
  • разрешение от ООП, если несовершеннолетний был собственником жилья;

После этого в течение 3 дней проверяются данные и процесс завершается.

Регистрация ребенка на новом месте

Здесь существует несколько нюансов:

  1. Ребенок до 10 лет. Регистрация проводится паспортным столом вместе с родителями (опекунами) или одним из них. Никакие другие родственники для этой цели не подходят категорически;
  2. Ребенок от 10 до 14 лет. Прописка допускается у близких родственников (бабушка или дедушка, братья и сестры, достигшие совершеннолетия);
  3. Ребенок от 14 до 18 лет. Здесь допустимы два предыдущих варианта, а также появляется возможность зарегистрироваться одному по месту фактического проживания. Это происходит редко и связано обычно с временной регистрацией в общежитиях при техникумах и вузах.

Если несовершеннолетний находится в группе риска (опекуны вместо родителей), то для регистрации с родственниками или самостоятельно необходимо согласие ООП.

Особые случаи

Существует небольшой перечень случаев, когда стандартные процедуры и требования при продаже жилья с прописанным несовершеннолетним могут быть нарушены.

Комиссия ООП может не потребовать немедленного наличия нового жилья для совершеннолетнего в таких случаях:

  1. Эмиграция в другую страну. Если этот факт подтвержден документально, то продажа квартиры может производиться без прописки ребенка в новое жилье.
  2. Переезд в другой город. В этом случае нужно положить на счет ребенка в банке сумму, эквивалентную стоимости доли в продаваемой недвижимости.
  3. Приобретение квартиры в недостроенном доме, но с высокой степенью готовности. Такой вариант также допускается при наличии документального подтверждения и убедительных объяснений о том, где будет жить несовершеннолетний до сдачи новостройки в эксплуатацию.

Законодательная база

Имущественные права несовершеннолетних прописаны в Гражданском кодексе РФ.

Вот перечень статей с расшифровкой:

  1. Статья 20 ГК РФ гласит, что несовершеннолетние дети могут быть прописаны только с родителями или опекунами. Допускается временная регистрация с близкими родственниками при достижении 10-летнего возраста и временная самостоятельная прописка после 14 лет;
  2. Пункт 4 статьи 292 ГК говорит о том, что отчуждение жилой площади, при котором затрагиваются имущественные права несовершеннолетних возможно с согласия ООП, при этом:
    • для детей с 6 до 14 лет решение принимает опекунский совет;
    • с 14 до 18 лет – попечительский совет;
  3. Статья 54 Семейного кодекса гласит, что любой гражданин, не достигший 18-летнего возраста, считается ребенком;
  4. Статьи 26 и 28 ГК РФ относят детей до 14 лет к категории недееспособных, поэтому их интересы должны представлять родители или назначенные государством опекуны. Дети с 14 лет считаются частично дееспособными.

Также, вопрос регулируется:

  • законом об опеке и попечительстве от 24 апреля 2008 года;
  • законом «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» от 4 июля 1991 года;
  • муниципальными и федеральными актами.

Процедура продажи квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок

В статье представлено пошаговое руководство по продаже квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком – собственником. Здесь вы также узнаете какие документы необходимо собрать, как получить согласие опекунского органа и ознакомитесь с различными вариантами сделки.

Если планируется продажа квартиры, в которой прописано несовершеннолетнее лицо, то родителями или же его законными представителями ребенка должно быть соблюдено право ребенка, возникающее в такой ситуации: не ухудшение жилищных условий ребенка.

Соблюдение этого права контролируется органами попечительства, в которые в обязательном порядке должны обратиться родители либо же законные представители ребенка. Для этого требуется предоставление полного пакета документов, только изучив их, специалисты смогут объективно оценить ситуацию и вынести верное решение. Кроме правоустанавливающих документов на продаваемое жилье в эту инстанцию обязательными для предоставления являются сведения о приобретаемых квадратных метрах.

Не стоит считать это требование государства бюрократизмом, целью данной процедуры является контроль за не ухудшением жилищных условий несовершеннолетнего. Органы опеки при принятии решения этого вопроса руководствуются следующими критериями:

  • Площадь ново приобретаемого недвижимого имущества может быть равной или большей отчуждаемой, но ни в коем случае, не меньше.
  • Стоимость недвижимого имущества также принимается во внимание, она также не должна быть уменьшена, иначе это может свидетельствовать о нецелесообразном использовании разницы этих сумм.

Что говорит закон?

Основным законом страны – Конституцией всем гражданам, в том числе и несовершеннолетним лицам, гарантированы определенные права и свободы, в том числе и на жилье. Разница же в этих правах между взрослыми и не достигшими 18 лет гражданами заключается лишь в том, что дети ограничены в них.

Так, если за детей, которым еще нет полных 14 лет, все жилищные вопросы решаются родителями или при отсутствии таковых законными представителями, но только по предварительно полученному разрешению органов опеки.

Дети же, имеющие паспорт имеют право совершать сделки с принадлежащей им недвижимости, но только получив согласие родителей или своих опекунов.

Несовершеннолетие и недееспособность

Причиной того, что для совершения сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетнего лица нужно получение разрешения органов опеки является то, что лица этой возрастной категории, то есть не достигшие 18 лет считаются недееспособными.

Если же быть точнее, то дети до 18 лет законодателем делятся на две возрастные категории:

  • Дети до 14 лет.
  • Лица от 14 до 18 лет.

Несовершеннолетние же после получения паспорта, то есть после исполнения 14 лет считаются лицами с ограниченной дееспособностью, вследствие чего могут совершать сделки с недвижимым имуществом при получении соответствующего согласия у своих родителей или законных представителей.

Нельзя не упомянуть и о том, что дееспособность может возникнуть и у лиц, которым еще не исполнилось восемнадцати лет, такой факт имеет место быть в следующих случаях:

  1. Если несовершеннолетний связал себя узами гименея (при этом даже после развода лица, не достигшим 18 лет он останется дееспособным).
  2. При трудоустройстве 16 летнего гражданина официально, либо при начале им предпринимательской деятельности.

Таким образом, лицо независимо от возраста имеет право принимать самостоятельное решение по отношению к своей собственности только при признании его полностью дееспособным.

Если ребёнок является собственником

Сделка с недвижимым имуществом является вопросом серьезным, а при условии же что собственником квартиры кроме взрослых лиц являются еще и дети до 18 лет, в таком случае выполнение этой процедуры требует кроме подготовки стандартных документов еще и дополнительных.

Согласно российскому законодательству несовершеннолетние так же, как и взрослые могут иметь права собственности на недвижимое имущество, поэтому не учтение их в результате может привести к недействительности сделки, поэтому нельзя смотреть на них сквозь пальцы.

Это интересно:  Каждую живую клетку покрывает

Многим утверждение о том, что ребенок также может считаться проприэтером может показаться невозможным, поэтому следует упомянуть о случаях, в которых лицо, которому еще нет 18 лет, является собственником, они следующие:

  • При приватизации жилья, в которой прописан несовершеннолетний.
  • На основании договора дарения в пользу лица, не достигшего восемнадцатилетнего возраста.
  • При получении ребенком недвижимости в качестве наследства.
  • При условии, что договор покупки был оформлен на несовершеннолетнего.

Как получить согласие опекунского органа?

Перед визитом в местные органы опеки, для получения их изволения на совершение сделки с недвижимым имуществом нужно подготовить полный пакет документов. Их сбор нужно осуществить в максимально короткие сроки, так как у многих из этих бумаг имеются установленные сроки действия, поэтому не стоит забывать о том, что рассмотрение специалистами вопроса может затянуться на один календарный месяц, в течение всего этого периода предъявляемые документы должны быть действительны.

Итак, в органы опеки одним из родителей несовершеннолетнего обязательны к предоставлению следующие документы:

  1. Заявление о просьбе дать согласие на продажу квартиры от родителей или же законных представителей ребенка.
  2. При достижении ребенком 14-летнего возраста в пакете документов должно присутствовать и заявлении от его имени.
  3. Документы, удостоверяющие личность всех членов ячейки общества (паспорта, свидетельства о рождении).
  4. Каждым взрослым обладателем недвижимого имущества должна быть подписана расписка о его согласии в участии несовершеннолетнего в данной сделке.
  5. Документ, на основании которого подтверждается право собственности на данную квартиру.
  6. Технический паспорт жилого помещения с указанием его стоимости.
  7. Выписка из домовой книги.
  8. Справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги.
  9. Кроме оригиналов данных документов следует заранее подготовить и их дубликаты.

Нюансы и особенности продажи квартиры с прописанным ребёнком

Процедура зарегистрирования купли-продажи недвижимого имущества с прописанными несовершеннолетними детьми зависит от того являются ли лица, не достигшие 18 лет просто прописанными или они имеют свою долю собственности в этом жилье:

  • Если дети всего лишь зарегистрированы по данному адресу, то законодательством не требуется получение разрешения у органов опеки.
  • Если же данное лицо является проприэтером, то обращение за согласием в органы опеки обязательно.

Но на практике регистрирующие органы, как правило, сворачивают сделки при отсутствии согласия органов опеки, так как само по себе лишение жилой площади несовершеннолетних является незаконным, поэтому следует заблаговременно обратиться для получения соответствующего разрешения в органы попечительства. При наличии же этого постановления депорт о продаже недвижимого имущества оформляется по стандартной схеме.

Возможные варианты

Если ребенок не является домовладельцем, а лишь прописан в жилом помещении, то разрешения органов попечительства не запрашивается, но и выписать чадо в никуда тоже никто не позволит. А для продажи квартиры она должна быть свободной от прописки, что же делать в таком случае?

Нужно подумать о том, куда прописать ребенка, но это жилое помещение в обязательном порядке должно соответствовать установленным санитарным нормам и требованиям безопасности.

Если все же вариантов для прописки родного чада нет, то можно попробовать договориться с покупателями о том, что снятие с регистрации несовершеннолетнего будет осуществлено после приобретения нового жилья, в течение двух недель после сделки. В российской практике такие случаи не редкость, так как мало кто из наших сограждан может похвастаться наличием нескольких квартир.

Как выписать несовершеннолетнего?

Выписка несовершеннолетнего из квартиры может осуществляться двумя способами и решающим фактором в этом вопросе является, то, что ребенок является:

  1. Несовершеннолетний – собственник либо сособственник этой жилплощади.
  2. Только прописанным в этой квартире.

Итак, процесс выписки будет зависеть именно от этих факторов.

Снятие с регистрационного учета ребенка, являющегося собственником

  1. Нужно обратиться в органы опеки для получения разрешения на продажу недвижимого имущества, предоставив полный требуемый для этого пакет документов.
  2. Органы опеки рассматривают заявление в течение 14 дней, после чего, если не зафиксирован факт дальнейшего ухудшения жилищных условий, выдается разрешение на продажу недвижимого имущества.
  3. После получения заветного разрешения от органов опеки можно осуществить и запланированную сделку в регистрационной палате.
  4. После получения правоустанавливающих документов на новую квартиру, можно обратиться в паспортный стол и заполнив листок убытия выписать несовершеннолетнего «собственника».

Выписка ребенка, не достигшего 18 лет, который является только прописанным в квартире

  1. Ребенок вместе с одним из родителей должен обратиться в паспортный стол и предъявить следующие документы:
    • Паспорт БТИ новоприобретаемой квартиры.
    • Метрическое свидетельство ребенка.
    • Паспорт родителя-заявителя.
  1. Нужно заполнить заявление с просьбой выписки несовершеннолетнего.
  2. Через 7 дней можно прийти в паспортный стол за готовыми документами. Ребенок снят с прописки.

Пошаговая инструкция продажи квартиры

Продажа недвижимого имущества с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком может быть проведена по двум схемам, и выбор ее зависит от того, прописан в данном жилье ребенок или имеет право собственности в ней:

  • Если несовершеннолетнее лицо в продаваемом жилье только лишь зарегистрирован, тогда достаточно того, что один из родителей с ребенком, допустим, прописывается у своих родителей, нельзя забывать о том, что несовершеннолетнего могут зарегистрировать только вместе с родителем, а не одного, в остальном же оформление сделки идет в обычном порядке.
  • При наличии же прав собственности на продаваемое жилье оба родителя ребенка должны обратиться в органы опеки с заявлением о выдаче разрешения на продажу недвижимого имущества. Если на текущий момент супруги находятся в разводе и обращение в органы опеки отца является невозможным, то мать ребенка должна предоставить соответствующее судебное решение, это может быть лишение отца родительских прав либо, если его местонахождение неизвестно, то судебный приказ о том, что человек является без вести пропавшим.
  • Кроме заявления в органы опеки должны быть предоставлены паспорта и метрические свидетельства детей, а также документы на отчуждаемую квартиру и ксерокопии документов жилья, приобретение которого планируется.
  • Если органами опеки будет признан факт того, что жилищные условия ребенка вследствие этой сделки не ухудшатся, то через две недели семье будет выдано согласие на продажу этой квартиры, после чего родители могу обратиться в паспортный стол для снятия себя и ребенка с регистрационного учета по данному адресу.
  • После успешного проведения всех этих этапов, может быть назначен и день сделки в органах регистрационного учета, когда уже и будет подписан договор купли-продажи квартиры.

Как избежать рисков при покупке квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний ребенок?

  1. Найдя подходящий вариант для приобретения квартиры, обязательно нужно уточнить у собственников жилья имеются ли у них дети.
  2. При утвердительном ответе на этот вопрос нужно уточнить их возраст, и являются ли они собственниками или же просто прописанными на данных квадратных метрах.
  3. После разговора с собственниками, следует уточнить у территориальных органов опеки, является ли семья благополучной и не состоит ли у них на учете, так как если проблем с данной структурой у этой ячейки общества нет, то и получение согласия на продажу не будет затруднительным. В случае же если родители не выполняют своих обязанностей по отношению к своим детям и находятся под наблюдением специалистов этой службы, то и получение соответствующего разрешения будет проблематично.
  4. Даже при предъявлении разрешения органов опеки следует проверить подлинность этих документов, так как факт их подделки также возможен.
  5. К вопросу решения приобретения жилья всегда следует подходить осторожно, особенно если к нему прямое отношение имеют несовершеннолетние.

Нюансы

Не всегда бывает возможным одновременная продажа и покупка новой квартиры, а при условии, что в прежнем жилье прописан несовершеннолетний, ситуация становится еще более сложной.

Юристы же не характеризуют данную ситуацию на столько безвыходной, нужно, как и во всем поэтапно подойти к ее решению:

  1. Если ребенок является только лишь прописанным, то согласно новым требованиям законодательства разрешений от органов опеки не требуется, нужно, как и в любом другом случае для выписки обратиться в паспортный стол и заполнить соответствующее заявление, приложив к нему свидетельство о рождении, паспорт одного из родителей.
  2. Если же несовершеннолетний имеет право собственности на продаваемую квартиру, то для того, чтобы его выписать родители должны обратиться в органы опеки для получения разрешения на продажу. При этом к заявлению нужно в обязательном порядке приложить и паспорт БТИ приобретаемой квартиры, для доказания факта того, что жилищные условия ребенка в будущем не будут ухудшены. После получения же разрешения специалистов органов опеки можно приступить и к выписке ребенка.

Продать квартиру с прописанным несовершеннолетним, конечно, задача непростая, но вполне выполнимая, если подойти к ее решению серьезно и целенаправленно. Ведь требования государства в этом случае преследуют благороднейшую цель – защитить права и интересы юных россиян, а не усложнить жизнь их родителям.

Статья написана по материалам сайтов: yuristznaet.ru, consultplace.ru, houseconnect.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector