Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка готовой квартиры на вторичном рынке безопаснее, чем участие в долевом строительстве и удобнее новостройки, но бывает что это связано со сложностями и рисками.

Риски условно можно разделить на:

  • технические — не влияют на право собственности, но создают некомфортные условия проживания. Они не так страшны, но могут вылиться в большие финансовые траты, когда продавец забирает сантехнику, двери, встроенную мебель. Неприятностями грозит несанкционированная перепланировка;
  • юридические — связаны с возможностью утраты права собственности на жилье.

Большинство рисков становятся реальностью уже после того, как уплачены деньги. Не стоит надеяться, что продавец вернет деньги даже по решению суда, поэтому нужно быть очень осторожным. Первое, что должно насторожить — низкая цена. Конечно, у нее могут быть объективные причины: неудобный район, старый дом, плохое состояние квартиры. Но в большинстве случаев все дело в сомнительном прошлом. И даже если ее продает добросовестный продавец, которому срочно нужны деньги, лучше не торопиться и тщательно проверить все документы.

Резко возрастает возможность махинаций, если квартиру продают по доверенности, которая вполне может оказаться поддельной, недействительной, просроченной. Даже подлинную доверенность лицо, ее выдавшее, может аннулировать, поэтому на момент сделки нужно проверить ее полномочия, подлинность, срок действия. Мошенники могут заставить оформить доверенность детей-сирот, одиноких стариков, инвалидов, лиц, страдающих алкоголизмом. Продавцом может быть подставное лицо, на которого переоформлена квартира по такой доверенности, самих же владельцев переселяют в заброшенные дома, увозят за пределы Московской области.

Схем мошенничества много. Сложность заключается в том, что у квартиры есть юридическое прошлое, которое не всегда ясное и чистое. В группу риска попадают квартиры, если за короткий срок они перепродавались несколько раз. Длинная запутанная история помогает скрыть детали, после нескольких сделок покупателю все труднее докопаться до истины.

Чтобы покупка квартиры не обернулась многолетними судебными тяжбами и потерей денег, нужно обратить внимание на такие моменты:

  • подлинность документов. Мошенники пользуются тем, что юридически безграмотные покупатели не знают, как должны выглядеть многие документы;
  • выписавшиеся несовершеннолетние дети, находящиеся в воспитательных учреждениях, заключенные, дембеля, проходящие срочную службу, сохраняют право пользования, проживания при смене владельца. При этом продавцы могут убеждать, что отсутствующие жильцы не будут претендовать на жилплощадь и даже показывать письменное согласие на продажу квартиры. Также опасность представляют не выписавшиеся жильцы, участвовавшие в приватизации, обещающие покупателю выписаться после сделки. Даже отказ от приватизации не лишает их права пожизненного проживания в квартире. По решению суда могут вселиться прописанные несовершеннолетние дети. Такие истории затягиваются на годы, и даже с благоприятным исходом для покупателя ему придется все это время платить за всех коммунальные услуги;
  • если квартира была получена по наследству, необходимо тщательно проверить историю наследования, иначе могут объявиться наследники, предъявляющие свои права. Решение суда в таких случаях зависит от многих обстоятельств, бывает, что суд принимает сторону обойденных наследников, если квартира продана без их согласия;
  • после идентификации собственника, нужно убедиться в его дееспособности. При подозрении в неадекватности, желательно попросить справку из наркологического/психоневрологического диспансера. Недееспособным гражданам не запрещается совершать сделки, но нужно быть очень осторожным, т. к. у них есть право оспорить сделку;
  • квартира, приобретаемая во время брака, является общей собственностью супругов, поэтому один из супругов обязательно должен дать согласие на продажу в виде нотариального документа. Если собственник разведен, то нужно проверить срок заключения/расторжения брака, даже бывшие супруги могут через суд предъявить свои права;
  • обременение правами третьих лиц, участие в судебном споре, залог, сдача в аренду. Например, квартира находится в залоге у банка, а продавец кредит не оплачивает. У юристов банка больше шансов выиграть суд и забрать квартиру.

Учесть все риски невозможно, их очень много. Но можно свести их к минимуму, обратившись к профессионалам за оформлением купли-продажи квартиры. Лучше оплатить услуги агентства недвижимости, чем остаться ни с чем.

Содержание

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

1. Покупка по фальшивой доверенности

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

2. Незаконная приватизация

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

3. Несогласованная продажа

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

4. Неучтенное наследство

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

5. Долги по взносам за капремонт

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

Фото: Viacheslav Iakobchuk — Fotolia

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Whatsapp Viber icon

Вторичное жильё пользуется в Москве большой популярностью. Во-первых, в черте МКАД осталось не так уж много места под застройку, в центральных же районах его и вовсе нет. Во-вторых, покупая жильё в уже готовом доме, можно сразу заселяться и не беспокоиться о будущем.

Это интересно:  Подготовка формы 2 тп отходы

Покупаю квартиру в России у гражданки Казахстана. У неё в России проживает родной брат. Квартира ей принадлежит по праву наследства по завещанию. Свидетельство о наследстве ей получено более 3-х лет назад, но регистрация собственности ей сделана не была. Только сейчас, когда возникла необходимость продажи квартиры, документы поданы на регистрацию через МФЦ. Вопросы: Может ли в данном случае брат продавца оспорить сделку по продаже? Срок возможного оспаривания наследства исчисляется от даты получения свидетельства о наследстве или от даты регистрации в ЕГРН? Можно ли вообще оспорить наследство полученное по завещанию?

Приобретая квартиру многие покупатели, желая сэкономить на услугах риэлтора, подыскивают себе варианты и берутся самостоятельно за подготовку документов и последующее сопровождение сделки. Однако не каждый достигает желаемого, и в результате дело заканчивается в зале суда. Более 90% судебных тяжб, касающихся спора о недвижимости, связаны в первую очередь с желанием покупателей сэкономить деньги на юристе. Рассмотрим причины такой статистики и определим, какие существуют риски при покупке квартиры самостоятельно.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Если кто-то из лиц, описанных выше, инициирует и выиграет судебное разбирательство о том, что он не получил свою долю в квартире как наследник, то суд попросит Вас вернуть квартиру продавцу, а продавца – вернуть Вам деньги.
К примеру, если квартира была получена продавцом по наследству, то внезапно могут объявиться и другие наследники, претендующие на данное имущество. Даже истечение шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства, не является гарантией последующего отсутствия споров, поскольку он может быть восстановлен по уважительным причинам. Может быть оспорено и само завещание, например, в случае выявления недееспособности наследодателя или подделки самого документа. А последствием этого может стать признание договора купли-продажи квартиры недействительным.
Заселяться можно сразу. Когда жилищный вопрос стоит настолько остро, что покупателю просто негде жить, то вкладываться в строящуюся недвижимость нет смысла.
На первой встрече со специалистом вам предстоит определиться с вашими целями, потребностями, пожеланиями и возможностями. И здесь советы риелтора также могут очень помочь — особенно, если вы не до конца уверены, какой район выбрать, какому типу жилья отдать предпочтение. Профессионал, разбирающийся в рынке недвижимости, сможет не только сориентировать вас по ценам, плюсам и минусам того или иного варианта, но и рассказать, какие возможности приобретения жилья на вторичном рынке у вас есть, исходя из вашей ситуации.

Еще один риск – признание Вашего дома аварийным

Ключевой фактор, решающий при выборе в пользу «вторички», — это и финансовый вопрос. «Стоимость квартиры на вторичном рынке, по сравнению с квартирой аналогичной площади на первичном, может быть более привлекательной.
Какова роль вступивших в силу 29 марта поправок в закон в арбитраже и в каком направлении будет развиваться система третейского разбирательства дальше, читайте в интервью с вице-президентом ТПП РФ.

Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».

Цена зависит от местоположения дома, уровня развитости социальной и дорожной инфраструктуры, состояния инженерных систем, некоторых юридических аспектов.

Преимущества вторичного жилого фонда

После того, как первый раз покупала квартиру сама через авито (ну хоть владелец порядочный попался), так намучилась с бумажной волокитой, что поиск второй уже поручила риэлтору. Собственником второй, как бы пафосно не звучало, был 13-летний мальчик. Там органы опеки требовали перечислить разницу в цене за квартиры на счет собственника. Юрист оспаривал и оспорил это обязательство.

Комфортное окружение. Здесь речь идет о наличии детских садов, школ, больниц и магазинов рядом с домом, а также о хороших возможностях для выезда в другие районы города.

Это только некоторые варианты, а ведь есть еще обмен, расселение и многое другое. Что подойдет именно вам, вы и выясните на встрече со специалистом по недвижимости.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Получайте самые главные и обсуждаемые статьи дня на свой электронный адрес

Многие старые дома находятся в плачевном состоянии, требуют капитального ремонта, а их инженерные сети изношены. «В них нередко нет лифтов, мусоропроводов, помещений для консьержа. Также важно понимать, что объекты на вторичном рынке имеют длинную «историю». При покупке объекта необходимо тщательно проверять его юридическую чистоту. Вторичный рынок, как и первичный, тоже полон сюрпризов для того, кто впервые ступает на эту стезю. Для тех, кто желает приобрести жилплощадь в многоквартирном доме в первую очередь стоит тщательно изучить историю квартиру, при каких обстоятельствах она приобреталась и кем, почему продавец решился ее продать. Необходимо обратить внимание на правоустанавливающие документы на квартиру, а также есть ли среди собственников несовершеннолетние, недееспособные, признанные умершими или безвестно отсутствующими лица, не наложен ли на недвижимость арест.

Рассмотрим такую ситуацию. Допустим, скончался кто-то из родителей и оставил детям в наследство квартиру. Завещания, как водится, нет.

Риск же покупки квартиры по подложным документам в первую очередь связан с заключением договора по доверенности. Для покупателя есть большая вероятность быть обманутым, поскольку доверенность в любой момент может быть отозвана, или доверитель может скоропостижно скончаться, что влечет недействительность этого документа.

Покупая квартиру на вторичном рынке, нужно обратить внимание не только на двор, подъезд и внешний вид дома, но и на качество ремонта, правоустанавливающие документы на жильё и инфраструктуру района.

Покупка жилья должна начинаться с выбора хорошего риелтора. Многие пренебрегают этим этапом, желая сэкономить и пытаясь разобраться во всех хитростях и тонкостях приобретения квартиры самостоятельно. Конечно, разобраться самостоятельно возможно, однако учесть все нюансы, юридические особенности и неожиданно возникающие ситуации уже в процессе выбора квартиры и оформления документов — нет.
Если нарушено было право детей на приватизацию, то в течении 3-х лет по достижению совершеннолетия они могли оспорить нарушение их права.

Риски при покупке жилья на вторичном рынке

В таком случае понадобится время на то, чтобы найти покупателя для уже имеющегося жилья. И этот покупатель может, например, приобретать квартиру в ипотеку, и нет 100% гарантии, что банк его одобрит. Иногда из таких продавцов и покупателей выстраивается очень длинная цепочка из нескольких звеньев, и все они зависят друг от друга.
Понимание перспектив. Для будущих жильцов этот нюанс важен тем, что в большинстве объектов вторичного фонда уже известны тарифы на ресурсы, а значит вполне реально просчитать размер платежей на ЖКХ.

Покупателю не стоит соблазняться явно заниженной стоимостью квартиры, нужно выяснить, в чем причина такой цены и не ждать ли впоследствии подвоха.

Далее Вы можете купить эту квартиру, пройдет 3-4 года и Вас вызовут в суд по делу о расторжении сделки купли-продажи. Причина – не учтены права кого-то из потенциальных наследников на данный объект недвижимости.

    Чьи права могут быть не учтены:

  • Супруг или супруга покойного;
  • Ваши братья, родственники и т.д.
  • Дети Ваших родителей, о которых Вы не знали
  • Спустя 2-3 года «вдруг» появилось завещание, в котором указан еще кто-то из наследников.
  • Если квартира была приватизирована, следует выяснить, все ли участники осуществили свое право на приватизацию полагающейся им части квартиры. Вместе с тем, если квартира была унаследована, подарена или перешла к собственнику по договору ренты нужно узнать, не осталось ли третьих лиц, которые в будущем смогли бы претендовать на нее. Если Вы уже, к примеру, восьмой покупатель этой квартиры, а судебное разбирательство по ущемленным правам наследников было выиграно в отношении второго покупателя квартиры, то суд обяжет все 6 «звеньев» продавцов и покупателей вернуть друг другу деньги, а собственность — вернуть наследникам для корректного разделения наследства. Сколько было сделок – не важно, суд потребует «вернуть вспять» все сделки, даже если их было 30. Учтите 2-й пункт.

    Самостоятельное приобретение жилой недвижимости у частного лица позволяет экономить на услугах риелтора, но требует особой внимательности и ответственности, поскольку в случае ошибки покупатель рискует лишиться крупной суммы денег или квартиры.

    Это интересно:  Что делать если не выплачивают заработную плату

    Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Уже более 13 лет я сопровождаю сложные и очень сложные сделки и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
    Ваш голос важен в дискуссии по банкротству юр. лиц. Лекторы: В. В. Витрянский, В. В. Бациев, Е. Д. Суворов, О. Р. Зайцев, А. В. Юхнин.

    Рынок вторичного фонда очень богат разнообразными предложениями: есть и варианты из застройки середины и второй половины XX века, но и есть и недавно отстроенные квартиры, где право собственности было оформлено несколько лет назад. В любом случае, прописаться на таких квадратных метрах можно сразу.
    Знакомство с квартирой лучше начинать со двора. Во-первых, качество скамеек, детских и спортивных площадок — немаловажный «довесок» в пользу покупки жилья, а во-вторых, чистота и ухоженность или, наоборот, грязь и разруха во дворе могут многое сказать о том, какие люди станут вашими соседями.

    Купить квартиру во вторичке и не остаться с носом

    Ищете квартиру на вторичном рынке и тревожитесь, как бы не остаться без жилья и денег? Страхи небезосновательны: права покупателей недвижимости закон защищает слабо. Случаев, когда миллионное приобретение оборачивается судебной тяжбой с непредсказуемым финалом, предостаточно. Неучтенные наследники, прописанные в квартире дети, претензии возникших из ниоткуда бывших супругов и даже заявления собственника о том, что он действовал в беспамятстве под давлением покупателя, — неполный перечень потенциальных сюрпризов.

    Есть ли шанс пройти через это минное поле и остаться невредимым? Ответ юристов: да, при условии, что вопрос безопасности сделки граждане возьмут под тотальный личный контроль. Проверят прошлое квартиры, соберут досье на ее жильцов, найдут информацию о бывших владельцах, затребуют все необходимые документы. Одним словом, проявят максимальную бдительность при покупке, и тогда очень скоро смогут беззаботно попивать чай с баранками на уютной кухне своего и только своего дома.

    Вопросы, которые следует задать продавцу

    • Кто продает недвижимость — собственник или его доверенное лицо?
    • Сколько у квартиры владельцев?
    • На каком основании получено жилье и зарегистрировано ли право собственности?
    • Есть ли несовершеннолетние среди собственников или пользователей?
    • Сколько человек прописано в квартире?
    • Если продавец состоит в браке, согласен ли супруг на продажу?
    • Нет ли третьих лиц, претендующих на право владения или пользования жильем?
    • Существуют ли обременения, ограничивающие права на недвижимость?
    • Как долго продавец владеет квартирой?

    Зачем задавать эти вопросы, станет понятно дальше.

    Собственник или посредник?

    Распоряжаться квартирой может только ее владелец, поэтому важно выяснить у продавца, кто он: собственник или действующее по доверенности лицо. Второй вариант хуже, и не только потому, что в этом случае придется собирать досье на обоих. Продажа по доверенности — удобный инструмент для мошенников. Они могут «выбить» документ из недееспособного хозяина, а то и вовсе изготовить фальшивку и продавать квартиру постороннего человека, работающего по контракту далеко от дома. Как не повторить типичных ошибок покупателей и не стать жертвой аферистов?

    Требуйте хозяина!

    Если владелец жилья находится в зоне доступа, следует настоять на встрече с ним. Вам необходимо убедиться, что он действует по доброй воле и только в силу обстоятельств перепоручил продажу другому человеку. Второй момент — доверенность необходимо проверить на подлинность и актуальность. Даже если вы убеждены, что перед вами не липа, выясните, не отменил ли собственник право вести продажу от своего имени. Может статься, документ давно отозван, а вам показывают экземпляр, оставшийся на руках у доверенного лица.

    Доверенность на продажу недвижимости должна быть заверена нотариально. Раньше, чтобы убедиться в ее подлинности, приходилось договариваться о встрече с выдавшим ее нотариусом. С января 2017 года стало намного проще: Федеральная нотариальная палата создала интернет-сервис для проверки подобных документов. Теперь, зная реквизиты доверенности, каждый может выяснить, внесена ли она в единый реестр.

    Проверяем личность владельца квартиры

    Попросите продавца предъявить паспорт и без стеснений изучите его страницы. Чтобы убедиться в подлинности документа, воспользуйтесь специализированным сервисом на сайте Федеральной миграционной службы. Такая проверка — скорее формальность, но она даст понять, существует ли паспорт с указанными данными. За действительно значимой информацией о личности продавца следует обратиться в местное подразделение ФМС. Кроме того, необходимо получить подтверждение полной вменяемости владельца жилья, а это щекотливый и тонкий момент.

    Будьте корректны, но настойчивы

    Представьте, что перед вами — душа-человек, вызывающий безграничное доверие. Обращаться к такому с предложением прогуляться до районного психдиспансера как минимум неловко. Забудьте про деликатность — вы страхуете свой тыл. Если вскоре после заключения сделки родственники продавца заявят в суде, что он был не в себе, ваша тактичность выйдет вам боком. Попросите в вежливой форме собственника съездить с вами в психоневрологический и наркологический диспансеры и получить документ о том, что он не состоит у них на учете. Внесите нотку юмора — скажите, что готовы за компанию получить такие же справки для себя.

    Если продавец водит автомобиль, может оказаться достаточным убедиться в наличии прав. Гражданам, состоящим на учете в ПНД, их не выдают. Но справки из диспансеров, полученные на этапе заключения договора купли-продажи, все-таки надежнее.

    Ваши документы!

    Кроме паспорта и справок, подтверждающих адекватность действий, владелец жилья должен предоставить:

    • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую право собственности;
    • нотариально заверенное согласие супруги/а на продажу жилья, если состоит в браке;
    • свидетельства о рождении детей;
    • выписку из домовой книги с перечнем зарегистрированных в квартире жильцов;
    • оформленное у нотариуса согласие на продажу от других собственников недвижимости;
    • договор ипотеки, если квартира куплена с привлечением жилищного займа.

    Свидетельство о регистрации права собственности с 2016 года упразднили. Раньше именно оно служило главным подтверждением законного владения недвижимостью. Сейчас на смену ему пришла выписка из ЕГРН. Но документ о госрегистрации остался на руках у владельцев, и это часто вносит путаницу. Например, разведенные супруги поделили совместное жилье, и каждый зарегистрировал долевую собственность. Но у того из них, на кого прежде была оформлена квартира, все еще остается свидетельство о праве собственности. То есть, фактически ему принадлежит одна комната, а покупателю он может предъявить документ о владении всей квартирой. Будьте бдительны и ориентируйтесь только на данные выписки из ЕГРН.

    Полна горница людей

    Допустим, найденный вариант вас устраивает по всем параметрам, и продавец, он же собственник, оказался вне подозрений. Хорошие сапоги — надо брать? Ни в коем случае, пока вы не получите полную информацию обо всех проживающих в квартире людях. А также о тех, кто по каким-то причинам живет отдельно, но зарегистрирован на этих квадратных метрах, имеет право пользования недвижимостью или другие основания для проживания. При покупке квартиры всех этих людей предстоит выписать, и на этом этапе покупателя может поджидать масса чудесных открытий. Существует несколько категорий лиц, чье право пользования жилплощадью сохраняется и после продажи. Среди них:

    • члены семьи, в свое время отказавшиеся от приватизации квартиры;
    • дети, которые не достигли совершеннолетия и либо остались без родительского попечения, либо находятся под опекой;
    • те, кто занимает жилплощадь на основании завещательного отказа;
    • бывшие владельцы, продавшие ранее «вашу» квартиру с условием своего бессрочного проживания в ней;
    • лица, занимающие квадратные метры на основании договора безвозмездного пользования или найма.

    Чтобы получить сведения обо всех жителях заинтересовавшей вас квартиры, потребуется выписка из домовой книги — желательно архивная, как более информативная. Данные о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент, содержатся в Едином жилищном документе. Запрашивать подобную информацию вправе только собственники недвижимости или прописанные жильцы. Если продавец твердо намерен утаить от вас кого-то из домочадцев, правда может открыться только после покупки, как бы добросовестно вы не «копали». Поэтому при наличии сомнений стоит заручиться услугами опытного юриста или риелтора.

    Вы еще не передумали?

    Возможно, имеет смысл рассмотреть вариант покупки жилья в новостройке? Тоже не стопроцентная гарантия беспроблемной сделки, но опасностей меньше. Особенно если вооружиться рекомендациями, как не попасть на горе-застройщика и не потерять деньги.

    Это интересно:  Как оплатить налог за ребенка

    Квартирой в строящемся доме никто до вас не владел, у нее нулевая правовая история, поэтому меры предосторожности сводятся к изучению репутации строительной компании.

    Критерии оценки простые: опыт работы на рынке, степень финансовой устойчивости, количество, качество и сроки сдачи построенных объектов. Специалисты компании «МИР недвижимости» выбрали лучших застройщиков Санкт-Петербурга и предоставили пользователям возможность легко найти перспективный проект по заданным параметрам:

    Если ваш выбор по-прежнему — вторичный рынок, придется скрупулезно собирать информацию, анализировать факты и просчитывать шаги, стараясь свести риски на нет.

    Это страшное слово — риелтор

    Когда посреднику можно доверять

    Добросовестный риелтор никогда не скрывает правду. Он по первому запросу показывает доверенность от собственника для подтверждения своих полномочий и предоставляет документы, из которых следует, что доверитель действительно обладает правом собственности на квартиру. Риелтор-профи не станет требовать от вас передачи задатка — подобное соглашение заключается только между покупателем и собственником. Роль агента по продаже сводится исключительно к помощи в составлении документа и присутствию при передаче денег.

    Как определить, что риелтор — мошенник? Тема для отдельной статьи.

    Вы, как покупатель, тоже можете заключить договор с риелтором, переложив на него обязанности по поиску подходящего жилья. Хороший специалист с выработанным профессиональным чутьем — находка для тех, кто слабо ориентируется в специфике рынка. Кроме того, договор предусматривает страхование ответственности перед клиентом. Если риелтор допустит просчет, из-за которого сделку признают недействительной, вы получите компенсацию ущерба в рамках оговоренной суммы.

    На каком основании?

    Непременно следует узнать, на каком основании возникло право собственности нынешнего хозяина на рассматриваемую недвижимость. Этот момент — своеобразный краеугольный камень в деле проверки юридической чистоты жилья. Имея точное представление о том, как квартира попала к владельцу, вы сможете определить круг требующих проверки документов, а также сделать выводы о наличии/отсутствии третьих лиц, способных претендовать на жилплощадь. В зависимости от причины, по которой квартира оказалась во владении продавца, документ-основание может быть представлен:

    • договором передачи жилья в собственность — для приватизированной недвижимости;
    • договором купли-продажи — в случае приобретения квартиры на вторичном рынке;
    • договором со строительной компанией, если жилье покупалось в новостройке;
    • договором дарения;
    • свидетельством о праве на наследство;
    • добровольным соглашением или судебным решением о разделе имущества, если речь идет о совместной собственности бывших супругов;
    • ипотечным договором;
    • справкой о выплаченном пае;
    • договором пожизненного содержания в случае получения квартиры под обязательства ренты.

    Если квартира получена в наследство

    Вам не повезло. И это лишь отчасти шутка. Покупать такое жилье рискованно, особенно если со дня вступления в наследство не прошло трех лет. По истечении срока исковой давности вероятность возможных сюрпризов заметно сокращается, но к нулю не сводится. Забытый родственник может свалиться как снег на голову в любой момент, сообщить, что не знал об открытии наследства и заявить о своих правах на квартиру, которую вы давно считаете своей. Не стоит скидывать со счетов и другую категорию наследников — тех, кому положена обязательная доля, даже если недвижимость завещана другому лицу.

    Как застраховаться от возможных притязаний?

    Лучшее, что вы можете сделать, — отказаться от квартиры. Но если вариант очень уж привлекательный, постарайтесь обильно подстелить соломку. Досконально изучите свидетельство о праве на наследство и выясните, не предоставляется ли кому-то из семьи права на пожизненное проживание в квартире. Убедитесь, что среди родственников продавца нет наследников той же очереди, что и он. Если есть, получите от них письменный отказ от наследства. Попросите продавца составить и заверить у нотариуса заявление о том, что все требования потенциальных наследников он обязуется удовлетворить за свой счет. И наконец, застрахуйте сделку.

    Титульное страхование обеспечивает защиту на случай утраты вами права собственности на купленное жилье. Если суд признает сделку незаконной (из-за появления неизвестного ранее наследника или по другим причинам, о которых вы не знали на момент покупки), вы сможете вернуть свои деньги. Но только в том случае, если судьи сочтут вас добросовестным приобретателем. Так называют покупателей недвижимости, совершивших все необходимые действия для проверки юридической чистоты квартиры.

    Если в квартире прописаны несовершеннолетние

    За защитой прав детей следят органы опеки и попечительства — сделки с жильем с участием несовершеннолетних редко происходят без их вмешательства. Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, продавец обязан получить от органов опеки разрешение на продажу жилья. Не обойтись без такого документа и в случае, когда дети остались без родителей или находятся под опекой. А если у несовершеннолетнего есть родители и он не имеет доли в квартире, то независимо от факта его прописки разрешения от органов опеки не требуется. Разобраться самостоятельно в этих тонкостях непросто, поэтому если вы твердо намерены приобрести квартиру, в которой прописаны дети, стоит обратиться за помощью к опытному юристу.

    А что скажет вторая половина?

    Если продавец состоит в браке и квартира является совместным с супругом имуществом, без нотариально заверенного согласия последнего она не может быть продана. Часто недвижимость принадлежит обоим супругам, даже если они в разводе. В таких случаях тоже требуется получить согласие второго из пары. А теперь представьте, с какой легкостью человек может «потерять» паспорт и оформить новый — чистый, без штампов. Кто подтвердит, что за его плечами нет женитьбы и развода? Где гарантия, что после покупки жилья не нагрянет его бывшая супруга и не потребует через суд свою долю? Идеальный вариант, если собственник состоит в браке с тем человеком, совместно с которым приобреталось жилье, и супруги единодушны в желании его продать.

    История квартиры: копайте глубже

    Чтобы понять, насколько благонадежен выбранный вами вариант, попросите собственника сделать запрос на расширенную выписку из ЕГРН. В этом документе будут отражены все события, происходившие с объектом за последние 20 лет. Вам важно выяснить, нет ли в прошлом квартиры темных пятен, таких, как:

    • сомнительные сделки, особенно с участием государственных предприятий и юридических лиц;
    • частые перепродажи со сменой собственников;
    • судебные споры;
    • факт нахождения под арестом или в залоге у банка.

    Если окажется, что у квартиры есть обременения или не так давно она находилась в эпицентре конфликта, стоит дважды подумать, иметь ли с ней дело. Регулярный переход недвижимости из рук в руки — и вовсе красный флажок для покупателя. За такими действиями явно просматривается мошенническая схема продаж по поддельным документам.

    Минимизируйте риски

    Какой покупатель не хотел бы найти квартиру своей мечты — подходящую по характеристикам и цене, с единственным (совершеннолетним и дееспособным) собственником, владеющим недвижимостью с момента ее постройки. Реальность, увы, вынуждает спускаться с небес на землю. Поиск жилья с безупречно чистой историей — квест для настойчивых и удачливых. Поэтому не остается ничего другого, как держать ухо востро, прислушиваться к внутреннему голосу и следовать ряду правил:

    • отказывайтесь от квартиры, если со дня последнего перехода в право собственности не прошло трех лет;
    • отвергайте варианты продаж по доверенностям;
    • проходите мимо, если цена недвижимости заметно ниже рыночной;
    • продолжайте поиск, если столкнулись сразу с несколькими настораживающими маркерами: большим количеством домочадцев, прописанными в квартире детьми, инвалидами или выбывшими в неизвестном направлении родственниками;
    • всесторонне проверяйте владельца недвижимости и историю квартиры;
    • фиксируйте факт дееспособности продавца в день заключения договора;
    • заверяйте сделку у нотариуса;
    • оформляйте титульное страхование как минимум на 4 года после покупки, а лучше на 7 или даже 10 лет.

    И обязательно верьте, что найдете квартиру, которую сможете купить без колебаний и страхов. Не жалейте времени и сил — они с лихвой окупятся стабильностью и душевным равновесием.

    Статья написана по материалам сайтов: www.domofond.ru, mebeldzer.ru, mirndv.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock
    detector