Риски при покупке недвижимости

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке в 2020 году

Всего юристы насчитывают более 100 рисков и обстоятельств, которые могут привести к утрате права собственности. Расскажем о самых популярных причинах, которые ставят под угрозу сделки на вторичном рынке.

Квартира имеет нарушения в процессе приватизации

Риски возникают, если при проведении приватизации не были учтены все прописанные в квартире лица. Например, часто нарушаются права несовершеннолетних, которые не были включены во время приватизации в список владельцев.

Скрытые жильцы в квартире

Даже спустя несколько лет в вашу квартиру могут вселиться жильцы. А именно, если они были временно выписаны в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные учреждения, проходили срочную службу в армии, имеют право пожизненного проживания в квартире и ещё в ряде обстоятельств.

Квартира была получена по наследству или договору дарения

После покупки квартиры есть вероятность возникновения наследников, претендующих на жилье. Оспорить дарственную можно через суд с признанием ничтожности договора дарения.

Продажа квартиры с ущемлением интересов сторон

Сделка может быть расторгнута, если владелец квартиры заявит, что его ввели в заблуждение, принудили к сделке, а также если он находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения и не осознавал свои действия в момент подписания договора.

Отказ продавца предоставить дополнительные документы на квартиру

Например, если продавец не предоставит архивную выписку из домовой книги или согласие супруга на продажу, сделку также могут признать недействительной.

Как выявить эти риски?

По статистике, 70% сделок на вторичном рынке могут быть расторгнуты по суду, поэтому рекомендуем обратиться за проверкой к юристам. Правовая экспертиза поможет вам принять решение, стоит покупать выбранную квартиру или нет.

Что проверяют юристы?

  • Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
  • Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
  • Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
  • Наличие обременений и арестов
  • Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
  • Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
  • Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
  • Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
  • Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки

Проверить квартиру

При отсутствии рисков вы будете уверены, что приобретаете надежное жильё. Если же юристы выявят риски, вы можете выполнить их рекомендации и обезопасить сделку.

Содержание

Риски при покупке квартиры и их минимизация

Покупка всегда сопряжена с риском

Под «» принято понимать вероятность (угрозу) потери времени, денежных средств или появления дополнительных расходов при самой покупке. Есть также риск владения квартирой, когда зарегистрированное право собственности может быть признано ничтожным по решению суда ПОСЛЕ ПОКУПКИ, но это относится к риэлторской проверке документов по квартире.

Указанные риски присутствуют при любой покупке недвижимости. Ниже рассмотрены самые распространенные угрозы интересам покупателей недвижимости. Приведена оценка риска и раскрыты обычные действия риэлтора для минимизации рисков покупателя.

Продавец – не продавец

Ситуация: продавец квартиры тянет с показами, переговорами, внесением аванса. Возможно продавец желает выставлять, но не продавать его. Или же у продавца сложности с пакетом документов для сделки.

Риск: покупатель может потерять много времени, пока ждет, что «продавец созреет».

Риэлтор минимизирует риск тем, что работает сразу по нескольким объектам. В случае если переговоры с продавцами привлекательного объекта затруднены, то есть несколько подготовленных альтернативных объектов.

Длительные неудачные переговоры

Ситуация: продавец выставил квартиру по низкой цене, организовал показы, и ведет активные переговоры сразу с несколькими покупателями. Продавец манипулирует словами и ждет, когда ему предложат максимальную цену. Это «аукцион» в понимании некоторых риэлторов, хотя эта технология продаж не дотягивает до настоящего аукциона по ключевым характеристикам.

Риск: в этом случае покупатель может потерять не только время, но и множество сил, может «устать» еще до нахождения своей квартиры.

Я исключаю манипуляционные техники продаж в своей работе.

Риэлтор оценивает вероятность выхода на сделку с привлекательной ценой, и ограждает своих заказчиков от манипуляционных техник других риэлторов.

Невыход на сделку

Ситуация: Аванс внесен, но продавцы могут . Это означает, что продавцы не явились в полном составе с паспортами и другими документами, необходимыми для совершения сделки, в установленное время и место. Если правильных путей единицы, то неправильных путей подготовки сделки у продавцов может быть очень много:

  • не смогли собрать вовремя необходимые справки и документы;
  • не появился или убыл один из собственников из-за изменений в рабочем графике;
  • разногласия между собственниками по документам, разделу денег, межличностные конфликты;
  • выявленные при проверке квартиры проблемы с дееспособностью продавцов, зарегистрированными по адресу лицами, задолженностями по коммунальным услугам;
  • конфликтные переговоры между продавцами и покупателем;
  • изменения предварительно оговоренных условий: цена, освобождение и др.

Риск: покупатель может потерять не только время на поиск другого объекта, но и утратить внесенный аванс. Аванс должен возвращаться покупателю в случае, если отказ от сделки происходит по желанию или вине продавца. Но не все продавцы легко расстаются с полученным авансом, и конфликт может дойти до суда.

Что делает риэлтор для минимизации риска: до внесения аванса уже обсуждаются ключевые моменты предстоящей подготовки и проведения сделки, максимально точно описываются условия в авансовом соглашении, при наличии известных межличностных конфликтах компромиссные решения определяются до внесения аванса.

Это интересно:  Куда можно пристроить пожилого человека

Ошибки при организации взаиморасчетов на сделке

Ситуация: в Москве общеприняты расчеты через банковские ячейки. Но никто не отменяет важные моменты: верные условия доступа к ячейкам, проверка купюр, согласованные тексты расписок. Эти действия планируются задолго до сделки. На сделке стороны реализуют договоренности.

Риск: на этом этапе обычно не случается серьезных проблем. Ошибки в доступах к ячейкам исправляются в присутствии обеих сторон. Непредусмотренные ранее ситуации на сделках решаются незамедлительно, для чего на сделке всегда есть риэлтор со достаточным опытом.

Что делает риэлтор: заранее определяет и извещает условия аренды банковских ячеек, залога за ключ и проверки купюр в банке, разъясняет условия банковских ячеек сторонам, тщательно проверяет адреса и паспортные данные в банковских договорах.

Отмена регистрации в Росреестре

Ситуация: совсем редкий случай, когда сделка отменяется после подачи пакета на регистрацию в Росреестр. Например, это может произойти по причине конфликта между участниками сделки.

Риск: возврат к первоначальному состоянию «до сделки». Конфликтная ситуация сопровождается необходимостью извлечь денежные средства из ячейки, и возвращения авансированных денежных средств.

Для уменьшения рисков должны быть качественно проведены предварительные этапы. Этим достигается отсутствие рисков по основной сумме денежных средств, заложенной в ячейку. Риэлтор профессионально консультирует и участвует в переговорах по возвращению в русло договоренностей или возврату к первоначальному состоянию «до сделки».

Невыполнение условий по освобождению и передачи квартиры

Ситуация: Также редкий случай, но всё же вероятный. Продавец должен освободить и передать квартиру по условиям договора. Причем передача квартиры осуществляется в оговоренном состоянии – например, наличие оборудования и мебели. В случае нарушения сроков выписки зарегистрированных лиц, срока передачи квартиры, сохранения оговоренного состояния и неразрешимом конфликте с продавцом покупатель может обратиться только в суд.

Риск: уменьшение рыночной привлекательности купленной квартиры.

Что делает риэлтор: на предыдущих этапах риэлтор создает условия, чтобы освобождение и передача квартиры была наименее сложным этапом для сторон. Все что можно сделать до сделки, делается до сделки (например, выписка зарегистрированных лиц), состояние передаваемого имущества описано в авансовом соглашении и договоре купли-продажи. И риэлтор прилагает усилия, чтобы между участниками договора создались хорошие личные отношения, когда нарушение условий продавцом будет влиять не только на потерю денежных средств, но и к «потере лица».

Потеря права собственности на приобретенную квартиру

Ситуация: Никто не может гарантировать покупателю, что продавец или «третье лицо» не оспорит право собственности по купленную квартиру в судебном порядке. И суд может принять решение в какую-то сторону по своему усмотрению. Такая неопределенность может парализовать некоторых особо впечатлительных покупателей.

Тут следует помнить, что для оспаривания права покупки недостаточно только желания судиться. Нужны реальные основания: подложная сделка, ущемление интересов стороны, предоставление подложных документов, недееспособность сторон сделки.

Что делает риэлтор: именно эти риски ограничения прав покупателя проверяются риэлтором или юристом (с обязательным опытом в недвижимости) на этапе подготовки сделки. В спорных моментах требуется дополнительные консультации у практикующих юристов, имеющих высокую квалификацию.

При любых проблемах в документах объекта риэлтор извещает покупателя вместе со своей экспертной оценкой и путями минимизации риска: перенос даты сделки для устранения недостатков, усложнение сделки через альтернативу, проведение медицинского освидетельствования и так далее. Покупатель знакомится с альтернативами и принимает своё решение.

Сделка может быть совершена, если вероятность невысока или ошибки можно исправить в процессе сделки

Банкротство продавца ПОСЛЕ продажи квартиры

Это новый риск, который появился после октября 2015 года со вступлением в силу Закона «О банкротстве физических лиц». Подробно вопрос уже освещался в прессе. Например, статья в «Коммерсанте».

В общем случае риск в том, что если на момент продажи имущества продавец имеет кредиты, и его платежеспособность резко ухудшилась в течение 1-3 лет ПОСЛЕ сделки, то продавец может быть признан банкротом, а уже завершившиеся сделки могут быть рассмотрены на предмет сокрытия имущества от кредиторов.

Что делает риэлтор: к обычной юридической проверке объекта недвижимости риэлтор оценивает финансовую состоятельность, наличие кредитов и просрочек. Значительно рискованными стали покупки недвижимости по заниженной стоимости.

Титульное страхование при покупке квартиры

— это единственный надежный инструмент возврата денежных средств в объеме всей покупки в случае, когда договор может быть признан ничтожным. Ни риэлтор, ни продавец, ни государство не гарантируют возврат покупателю денег в полном объеме или в разумные сроки.

Покупатель может застраховать покупку на «смену титульного собственника» на срок 1-3 года на всю сумму сделки. Это может составить от 0,2% от стоимости объекта недвижимости, когда правоустанавливающие документы не предполагают «приключений», до 5% от стоимости, если присутствуют риски оспаривания права или валютные риски.

Покупателю следует выбирать страховую компанию с безупречной репутацией

Задачей риэлтора является не только подбор страховой компании, но и предоставление страховщику необходимых документов.

Чем рискует покупатель при покупке квартиры — полный список!

2 октября 2018 Антон Величко 16195

В тему

Неоткуда взять средства на квартиру? Способы есть!

Выгодная покупка квартиры в ипотеку, на вторичке, в новостройке и по соцпрограмме

Риски покупателя при покупке квартиры или купить квартиру и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.

Это интересно:  Истек срок водительского удостоверения что делать

И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.

Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

Риски покупателя при покупке квартиры в 2018 году

1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;

4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.

Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.

Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;

6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.

В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.

Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;

8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.

Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.

Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;

9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;

10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.

В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.

Резюме по рискам покупателя

  • Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных рисков покупателя.
  • Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по квартире строго индивидуальна.

Кстати, вы всегда можете задать вопрос полноценному юристу, который занимается решением перечисленных в статье щекотливых вопросов. Он поможет нивелировать риски, либо решить проблему, если у вас уже что-то случилось.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Как не стать заложником собственной безграмотности: что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры, особенно на вторичном рынке, связана с повышенными рисками. При приобретении жилплощади в новостройке клиент может быть полностью уверен, что в квартире до этого никто не жил. В данном случае, проблемы могут возникнуть непосредственно с самим застройщиком.

Покупка вторичного жилого фонда несёт в себе большее количество различных нюансов, которые, следует обязательно учитывать в процессе оформления сделки. В статье рассмотрим, как безопасно купить такое жилье, что нужно спрашивать у продавца «вторички» при сделке и прочие важные моменты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что нужно знать и на что обратить внимание при сделке?

Каждая сделка по купле-продаже квартиры представляет собой достаточно сложную процедуру (о том, как купить квартиру на вторичном рынке и правильно оформить документы, читайте тут). В официальном договоре должны быть учтены интересы двух сторон, а также подробно расписаны возможные конфликтные ситуации.

Это интересно:  Ветераны вооруженных сил рф

В процессе оформления соглашения, со стороны покупателя необходим комплексный подход, который включает в себя: советы профессионального юриста, знание основных моментов российского законодательства и опыт родственников или знакомых.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, мы рассказывали в нашем материале.

Советы экспертов, как проверить чистоту жилья

Опираясь на опыт профессиональных риелторов, можно выделить основные моменты, на которые следует обращать повышенное внимание.

    Перед началом оформления договора купли-продажи понравившейся квартиры, следует уточнить определённые моменты:

  • сколько собственников имеют право на данную жилплощадь;
  • из каких источников финансировалась предыдущая сделка нынешними хозяевами и как давно она осуществлялась;
  • имеются ли среди собственников лица, не достигшие 18-ти лет;
  • служит ли кто-то из членов семьи в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы;
  • сколько человек прописано в квартире на данный момент и готовы ли они будут из неё выписаться;
  • если нынешний владелец получил жилплощадь в наследство, то нужно выяснить, на каком основании.
  • Все документы, которые имеют отношение к покупаемой квартире, желательно скопировать на предварительном этапе оформления договора.
  • Оформляя квадратные метры в свою собственность, не следует надеяться, что перед сделкой регистрационные органы проведут проверку юридической чистоты «вторички» автоматически. Мелкие и несерьёзные нарушения они способны распознать, однако серьёзные махинации никто выявлять не будет.
  • Нужно тщательно проверить паспорта владельцев квартиры.

    Распространенные ошибки покупателей «вторички»

    Все проблемы, которые возникают после подписания договора купли-продажи, можно условно разделить на пять пунктов:

    1. Погоня за наименьшей стоимостью. Цена квартиры, которая выглядит явно заниженной, по отношению ко всему рынку недвижимости, должна настораживать в первую очередь. Ведь основная цель злоумышленников – это, как можно быстрее реализовать свою мошенническую схему.
    2. Недостаток опыта и знаний в области заключения сделок с недвижимостью.
    3. Приобретение не приватизированного жилья.
    4. Покупка объектов недвижимости, которые предыдущие хозяева получили в процессе наследования.
    5. Чрезмерная спешка при оформлении сделки. Желание, как можно быстрее заселиться в понравившуюся квартиру, обычно играет против покупателя, т.к. можно упустить очень важные нюансы при оформлении сделки.

    Опасности и риски

    Основные проблемы, связанные с приобретением жилплощади на вторичном рынке, подразделяются на:

    1. Юридические. К ним относятся «подводные камни», связанные с проведением потенциальной сделки. На данном этапе встречается наибольшее количество мошеннических схем, вплоть до признания договора купли-продажи незаконным. В результате, новый хозяин лишается права на жилплощадь, а также может и не увидеть заплаченных за неё денег.
    2. Документальные. Здесь имеется ввиду правильно заверенные документы на данную жилплощадь. Довольно часто можно встретить незаконные перепланировки, осознанное увеличение количества квадратных метров, проблемы с домоуправляющей компанией и т.д.

    Как обезопасить себя?

    Изначально необходимо проверить подлинность документов, относящихся, как к продавцу, так и к приобретаемой квартире. Основные из них это:

    • документ, подтверждающий право собственности;
    • свидетельство на квартиру;
    • кадастровый паспорт;
    • свидетельство на наследство (если жильё досталось предыдущим хозяевам по наследству);
    • технический паспорт.

    Какие вопросы следует задавать продавцу?

    Если с документами всё в порядке, то не лишним будет поинтересоваться у продавца непосредственно о самой квартире.

    Наиболее важные вопросы к продавцу «вторички» при этом должны касаться:

    • теплоизоляции (из каких материалов сделаны стены и перекрытия дома, как они удерживают тепло или холод и т.п.);
    • звукоизоляции (слышны ли в квартире посторонние шумы, доносящиеся от соседей или с улицы);
    • электрической проводки (как давно она менялась, отмечаются ли периодические перепады напряжения и т.д.);
    • отопления (как хорошо квартира прогревается при наступлении холодов);
    • сантехники (имеются ли какие-либо неисправности);
    • счётчиков (на какие приборы они стоят, а на какие нет).

    Вся вышеуказанная информация, хоть и не будет являться официальной, но даст покупателю большее представление о квартире и поможет выявить скрытые проблемы.

    Распространённые схемы мошенничества и обмана

    Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:

    1. Покупка квадратных метров у человека, не являющегося их собственником. В большинстве случаев, обман строится на поддельной доверенности.
    2. Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица. Впоследствии они имеют право претендовать на свою долю.
    3. Сомнительная и запутанная история предыдущих сделок купли-продажи. Если в дальнейшем, любая из них будет признана незаконной, то нынешние владельцы могут лишиться своего права собственности.
    4. В уже купленной квартире остаются прописанные лица. Некоторых из них бывает выписать очень проблематично.
    5. Продажа квартиры осуществляется после передачи её по наследству. Здесь, после оформления договора и передачи денег, могут неожиданно появиться другие наследники, которые, также будут претендовать на свои квадратные метры.
    6. Нарушения, связанные с использованием материнского капитала.
    7. Квартира может находиться в залоге у банка по кредитным обязательствам.
    8. Среди бывших собственников обнаруживается недееспособный гражданин, который после продажи квартиры заявляет, что им манипулировали и он не давал своё согласие на продажу имущества.

    Видео по теме

    Видео о нюансах покупки квартиры на вторичном рынке:

    Заключение

    Покупка квартиры на вторичном рынке является ответственным шагом, который включает в себя множество различных нюансов. Главная задача – это тщательно проверить всю «чистоту» сделки и постараться полностью минимизировать возможные риски. Для этого желательно воспользоваться помощью профессиональных риелторов. Ведь намного лучше переплатить определённую сумму в самом начале, чем тратить время, деньги и нервы на возможные судебные разбирательства в дальнейшем.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Статья написана по материалам сайтов: www.realtor-pro.ru, www.habrealty.ru, urexpert.online.

    »

  • Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock
    detector