Юридическое заключение по договору образец

Jurist_arbitr — 04/08/2015 08/12/2016

Данный документ приводится в качестве примера составления нашими юристами правового заключения по договору поставки по разовому запросу от стороны сделки. Следует отметить, что грамотный юридический анализ спорной ситуации не может следовать после определения тактики и стратегии работы в конфликтной ситуации, но должен непременно им предшествовать. Таковы условия грамотного юридического сопровождения споров.

I.

Возможно ли взыскание дебиторской задолженности за неуплату поставленного товара, с начислением пени за просрочку?

Взыскание дебиторской задолженности за неуплату поставленного товара с начислением пени за неуплату поставленного товара возможно.

В соответствии с п. п. 1, 5 ст. 454 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), по договору купли-продажи продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а последний обязуется принять этот товар и уплатить за него установленную договором цену; к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если другое не предусмотрено специальными правилами настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 506 ГК РФ, по договору поставки продавец обязуется передать покупателю в оговоренные срок производимые либо закупаемые им товары для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с потребительством.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ все обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с деловым оборотом.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства как и одностороннее изменение его условий запрещены.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 486 ГК РФ, покупатель должен оплатить товар сразу до или после передачи ему товара, если иное не предусмотрено настоящим договором и не вытекает из самого обязательства; если покупатель своевременно не оплачивает полученный товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в том числе, в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Заключив договор поставки, покупатель принял на себя обязанность принимать и оплачивать поставляемый товар.

Нормами Гражданского кодекса РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств, в связи с чем, покупатель обязан оплатить поставленный товар в установленные договором сроки.

Нормами п. 3 ст. 486, ст. 395 ГК РФ предусмотрены меры ответственности за несвоевременное исполнение обязанности покупателем по оплате товара – уплата процентов за пользование чужими денежными средствами.

Так как договором поставки не установлен размер процентов за несвоевременную оплату покупателем переданного товара, проценты рассчитываются в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, данным в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395, подлежат уплате независимо от того, получены ли чужие денежные средства в соответствии с договором либо при отсутствии договорных отношений. Как пользование чужими денежными средствами следует квалифицировать также просрочку уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары, выполненные работы, оказанные услуги.

В п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 (ред. от 04.12.2000) “О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами” даны следующие разъяснения относительно уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами:

«При расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

Проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.

Исходя из пункта 1 статьи 395 Кодекса в случаях, когда сумма долга уплачена должником с просрочкой, судом при взыскании процентов применяется учетная ставка банковского процента на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга), если договором не установлен иной порядок определения процентной ставки.

При взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда.

В этом случае при выборе соответствующей учетной ставки банковского процента необходимо, в частности, принимать во внимание, в течение какого времени имело место неисполнение денежного обязательства, изменялся ли размер учетной ставки за этот период, имелись ли длительные периоды, когда учетная ставка оставалась неизменной.

Если за время неисполнения денежного обязательства учетная ставка банковского процента изменялась, целесообразно отдавать предпочтение той учетной ставке банковского процента (на день предъявления иска или на день вынесения решения судом), которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение всего периода просрочки платежа.»

Формулу расчета процентов за пользование чужими денежными средствами можно представить в следующем виде:

Сумма долга х Ставка рефинансирования ЦБ РФ (%) / 360 дней х Количество дней просрочки исполнения обязательства / 100

Таким образом, исходя из перечисленных норм, возможно взыскание дебиторской задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами за несвоевременную оплату поставленного товара.

II.

Возможно ли взыскать с Покупателя убытки за отказ от выкупа произведенного, импортированного товара, выведенного Покупателем из ассортимента без информирования Поставщика?

Однозначный ответ на поставленный вопрос отсутствует. Возможность взыскания убытков зависит от наличия доказательств намерений покупателя заказывать у поставщика определенный ассортимент товаров, доказательств производства и импортирования поставщиком ассортимента товаров для определенного покупателя.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере; под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода); если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно п. 6.1 ст. 6 договора поставки, поставка товаров осуществляется на основании письменных заказов покупателя.

Согласно п. п. 11.1, 11.2 ст. 11 договора поставки, стороны обязуются приложить все усилия для того, чтобы осуществить взаимовыгодное продвижение товара на рынке; для достижения этой цели поставщик обязуется регулярно обновлять информацию о поставляемом товаре, улучшать качество и расширять ассортимент товара; для ознакомления покупателя с товаром поставщик обязуется предоставлять покупателю образцы по каждому виду товара.

Согласно п. 12.1 ст. 12 договора поставки, за присутствие товара в магазинах и продвижение товара поставщик выплачивает покупателю премию в размере, определенном в Ежегодном соглашении.

Исходя из перечисленных положений договора поставки, покупатель выбирает товар из предложенного поставщиком ассортимента. За присутствие товара в магазинах покупателю выплачивается премия (поощрение). То есть право выбора товара, который будет представлен в магазинах конечному потребителю, принадлежит покупателю.

Положениями договора поставки не установлена обязанность покупателя осуществлять согласование с поставщиком ассортимента товаров, представляемого покупателем на своих торговых площадях конечному потребителю.

Таким образом, чтобы взыскать с покупателя убытки за отказ от выкупа произведенного, импортированного товара, выведенного покупателем из ассортимента без информирования поставщика, необходимо:

  • наличие доказательств, что покупатель намеревался заказывать у поставщика определенный ассортимент товаров (соглашение, договор, иной документ, однозначно выражающий волю покупателя на приобретение определенного ассортимента товаров);
  • наличие доказательств производства и импортирования определенного ассортимента товара поставщиком для целей его поставки конкретному покупателю.

Таким образом, взыскание убытков предусмотрено нормами Гражданского кодекса РФ, однако процесс доказывания состава убытков, предусмотренного ст. 15 ГК РФ, является сложным и трудоемким, предусматривающим большой объем письменных доказательств. Данный ответ правового заключения, принимая во внимание сложившуюся судебную практику, является объективно спорным.

III.

Возможно ли в порядке досудебного урегулирования споров уменьшить неустойку за 1 квартал 2015 года; возможно ли признание ряд пунктов договора недействительными (неустойка, возврат непроданного товара?)

(1.) В досудебном порядке уменьшение неустойки возможно только по соглашению сторон.

(2.) Основания признания ряда условий договора поставки недействительными предусмотрены Гражданским кодексом РФ. Ввиду отсутствия исчерпывающей информации, целесообразно составление отдельного заключения по данному вопросу.

(1.) В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения; по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства; несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Это интересно:  Справка об инвалидности 2 группы образец

Статьей 13 договора поставки, статьей 4 ежегодного соглашения предусмотрена неустойка за ненадлежащее исполнение поставщиком обязанностей по договору поставки (форма соглашения о неустойке соблюдена).

Таким образом, нормами закона и положениями договора предусмотрена возможность установления и взыскания со стороны неустойки.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, снижение неустойки законом предусмотрено в судебном порядке, в порядке досудебного урегулирования неустойка может быть снижена по соглашению сторон.

(2.) В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Ничтожная сделка недействительна в силу закона, оспоримая сделка недействительна в результате ее признания недействительной судом.

Основания признания сделок недействительными сформулированы в § 2 главы 9 раздела I ГК РФ (часть первая):

  • недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта (ст. 168 ГК РФ);
  • недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);
  • недействительность мнимой и притворной сделок (ст. 170 ГК РФ);
  • недействительность сделки юридического лица, совершенной в противоречии с целями его деятельности (ст. 173 ГК РФ);
  • недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (ст. 173.1 ГК РФ);
  • последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица (ст. 174 ГК РФ);
  • последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1 ГК РФ);
  • недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
  • недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Как указано в части 1 раздела III настоящего заключения, возможность взыскания неустойки предусмотрена нормами закона и положениями договора поставки.

Условия поставки, возврата товара согласованы сторонами в положениях договора поставки и в силу ст. ст. 309 – 310 (недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств), 421 ГК РФ (свобода договора) являются обязательными для сторон.

В связи с изложенным, предположительно, положения договора поставки являются оспоримыми и могут быть признаны недействительными в судебном порядке.

Ввиду отсутствия полной информации и существенного объема, для более точной оценки перспективы признания отдельных условий договора поставки недействительными целесообразно составление отдельного заключения с учетом особенностей бизнес-процессов сторон и сложившейся практики обычаев делового оборота.

Необходимо отметить специальные сроки исковой давности, установленные для признания оспоримой сделки недействительной.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

IV.

Возможно ли расторжение договора в соответствии со ст.523 ч.3 ГК РФ (в случае нарушения сроков оплаты товары), либо в случае отказа от оплаты товара? описать, что для этого необходимо, последствия данного расторжения, что будет с товаром находящимся у Покупателя на момент расторжения договора?

Расторжение рассматриваемого договора поставки в одностороннем порядке на основании п. 3 ст. 523 ГК РФ возможно при неоднократном (два и более) нарушении покупателем сроков оплаты. Для этого необходимо направить покупателю соответствующее уведомление. Оплаченный и принятый товар является собственностью покупателя.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 523 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения договора поставки (полностью или частично) или одностороннее его изменение допускаются в случае существенного нарушения договора одной из сторон (абзац четвертый пункта 2 статьи 450); нарушение договора поставки покупателем предполагается существенным в случаях: неоднократного нарушения сроков оплаты товаров; неоднократной невыборки товаров.

В связи с изложенным, неоднократным нарушением сроков оплаты товара является нарушение сроков оплаты более двух раз.

В соответствии с п. 4 ст. 523 ГК РФ, договор поставки считается измененным или расторгнутым с момента получения одной стороной уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, если иной срок расторжения или изменения договора не предусмотрен в уведомлении либо не определен соглашением сторон.

Согласно п. 14.3 ст. 14 договора поставки, настоящий договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон; сторона, выразившая желание расторгнуть договор, должна направить другой стороне уведомление о расторжении заказным письмом с уведомлением о вручении или с курьером под расписку в получении; договор будет считаться расторгнутым через шестьдесят календарных дней после получения уведомления другой стороной.

Таким образом, для расторжения рассматриваемого в рамках правового заключения договора поставки по п. 3 ст. 523 ГК РФ, поставщику необходимо направить уведомление (заказным письмом с уведомлением о вручении или с курьером под расписку в получении) покупателю о расторжении соответствующего договора поставки с указанием оснований расторжения, с указанием сроков, по истечении которых договор будет считаться расторгнутым. Согласно условиям договора поставки (п. 14.3 ст. 14), договор будет считаться расторгнутым через шестьдесят календарных дней после получения уведомления другой стороной.

Согласно п. 14.5 ст. 14 договора поставки, в случае расторжения договора по любому из оснований стороны обязаны выполнить свои обязательства, принятые до момента расторжения договора; в частности поставщик обязан поставить заказанный покупателем товар и произвести все взаиморасчеты.

Согласно п. 7.9 ст. 7 договора поставки, право собственности на товар и риск случайной гибели переходит к покупателю с момента приемки товара.

Согласно п. 7.10 ст. 7 договора поставки, обязательство поставщика по поставке товара считается исполненным, если товар доставлен в магазин покупателя, указанный в заказе, и если после его получения было подтверждено, что поставленный товар полностью соответствует требованиям законодательства, условиям заказа, в том числе по количеству и качеству, и положениям настоящего договора.

Таким образом, до даты расторжения действуют все условия договора поставки относительно поставки товара и взаиморасчетов. Принятый и оплаченный товар является собственностью покупателя.

V.

Возможно ли произвести удержание (зачет) штрафов Покупателем в счет неуплаты за поставленный товар в одностороннем порядке?

Покупатель может произвести зачет требований в одностороннем порядке в соответствии с условиями договора поставки, однако, произведенный зачет может быть оспорен в судебном порядке (в случае оспаривания размера неустойки).

В соответствии со ст. 410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования; для зачета достаточно заявления одной стороны.

Исходя из ст. 410 ГК РФ, условиями проведения зачета являются:

1) однородность требований;

2) наступление срока исполнения (неуказание срока исполнения или определение его моментом востребования) в отношении каждого из требований.

Президиум ВАС РФ в п. 7 Информационного письма от 29.12.2001 N 65 “Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований” разъяснил, ст. 410 ГК РФ не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.

Так, понятие «однородности требований» не исключает возможности предъявления к зачету различных требований. Однако, даже при наличии одинакового объекта требований (к примеру, денежные средства) такие требования должны носить бесспорный характер.

Неустойка по своей правовой природе является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (§ 2 гл. 23 ГК РФ).

Согласно п. 5.7 ст. 5 договора поставки, в случае несоблюдения поставщиком срока оплаты премии и вознаграждения за услуги, установленного п. 12.10, а также в случае просрочки оплаты возвратов непроданного товара, штрафов и неустоек, предусмотренных ст. 13 договора поставки более, чем на 21 день после получения счета поставщиком, покупатель оставляет за собой право приостановить оплату за поставленный товар, либо расторгнуть договор поставки в порядке, предусмотренном п. 14.4 договора, либо провести зачет требований, направив поставщику письменное уведомление о проведении зачета в одностороннем порядке и акт о проведении зачета (за исключением случаев, когда проведение зачета невозможно без письменного согласия третьей стороны).

Таким образом, правовое заключение не исключает право осуществления зачета в одностороннем порядке, так как оно предусмотрено условиями договора поставки, однако, в ввиду возможности оспаривания размера неустойки в судебном порядке, зачет требований в одностороннем порядке может быть оспорен в суде.

VI.

Что будет считаться датой открытия магазина – первый день его работы и начало продаж товаров розничным покупателям или постановка на налоговый учет обособленного подразделения ? Вправе ли Поставщик отказать в предоставлении скидки многократно?

Исходя из системного толкования положений договора поставки, датой открытия магазина считается дата начала продаж товаров розничным покупателям.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора; при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Это интересно:  Справка выписка из трудовой книжки образец

Нормами закона, условиями договора поставки не установлено, какую дату считать датой открытия магазина. Также отсутствуют общеобязательные разъяснения высших судебных органов.

Руководствуясь ст. 431 ГК РФ, исходя из системного толкования положений договора поставки, датой открытия магазина считается дата начала продаж товаров розничным покупателям, так как до начала продаж товара розничным покупателям покупатель по договору поставки не реализует полученный от поставщика товар, не получает за него выручку, в связи с чем, для минимизации финансовых потерь поставщиком покупателю предоставляется скидка.

В рамках данного юридического анализа необходимо отметить, что в случае судебного рассмотрения спора, с учетом дополнительных обстоятельств по конкретному делу, суд может сделать иной вывод относительного того, какую дату считать датой открытия магазина.

Согласно п. п. 4.1, 4.2 ст. 4 договора поставки, поставщик предоставляет покупателю скидки на товар в порядке, предусмотренным настоящим договором; скидки, предоставляемые поставщиком покупателю в отношении цен, указанных в прейскуранте, указываются в соответствующем Ежегодном соглашении в процентах.

Согласно ст. 2 Ежегодного соглашения от 01.01.2014 г., скидка в размере 5% от цены, указанной в прейскуранте, предоставляется на весь товар, заказанный для каждого нового магазина покупателя по дату открытия магазина включительно.

Таким образом, условиями договора поставки, относительно которого дается правовое заключение, предусмотрена обязанность поставщика предоставлять покупателю определенные виды скидок. В связи с недопустимостью отказа от одностороннего исполнения обязательств, отказ в предоставлении скидки не является правомерным.

Генеральный директор
ООО «ЮК Антанта» /Д.В. Суханов/

Правовое заключение образец

На основании обращения Генерального директора Общества с ограниченной ответственностью (ООО) «И» Севастьяновой И.А. от 12 июня 2009 года адвокат Инютин Александр Михайлович произвел исследование представленных документов (договор аренды нежилого помещения ПП между ООО «А» и ООО «И», материалов и нормативных правовых актов.

Вопрос: Соответствует ли требованиям действующего законодательства РФ условия представленного проекта договора аренды нежилого помещения между ООО «А» и ООО «И»?

Представленный договор по своей правовой природе является смешанным договором, содержит элементы договора аренды и элементы предварительного договора долгосрочной аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

На основании изложенного к заключаемому договору применяются нормы статьи 429 ГК РФ, а также главы 34 ГК РФ.

1. Объектом аренды может быть лишь индивидуально-определенное имущество.

Пункт 2.2. Договора аренды определяет нежилые помещения, передаваемые в аренду и, в частности, содержит ссылку схему расположения помещений, которая содержится в Приложении 2 Договора.

Однако на основании представленной на анализ схемы расположения помещений (Приложения 2) невозможно определить местонахождение помещений внутри здания, его расположение по отношению к вестибюлям, переходам, лестничных маршам, эскалаторам, иным помещениям в здании и т.п.. Таким образом, представленный на анализ Договор аренды не содержит данные о помещении, позволяющие его идентифицировать.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу преобладающей на данный момент судебной практике, даже если в договоре указаны адрес здания, где расположено передаваемое в аренду помещение, а также площадь этого помещения, такой договор не является заключенным, так как в нем отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать соответствующие помещения.

В Определении от 31 июля 2009 г. ВАС-9285/09, ВАС РФ указал, что поскольку материалах дела отсутствует план помещения (экспликация), согласно которому можно определить, какое помещение передается ответчику в аренду, технические характеристики объекта, литера, этажность, кадастровый (или условный) номер в договоре, судами сделан правомерный вывод о невозможности идентифицировать объект аренды площадью 386,3 кв. м в общей площади передаваемых помещений 441,4 кв., что привело к выводу о том, что договор аренды признан судами не заключенным.

Указать в договоре аренды данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. К таким данным относятся местонахождение объекта, его площадь, технические характеристики и иные индивидуализированные признаки.

2. Неточное определение порядка возмещения общих коммунальных расходов приводит к отсутствию контроля со стороны Арендатора за определением их размера Арендодателем, что влечет риск возникновения споров.

В соответствии со ст. 4 анализируемого договора арендная плата включает в себя как собственно плату за пользование передаваемыми нежилыми помещениями, так и эксплуатационные и коммунальные расходы в отношении помещений общего пользования торгово-развлекательного центра. Таким образом, арендатор принимает на себя обязательство по несению бремени расходов по оплате пользования частью вспомогательных помещений здания (общего имущества).

Размер арендной платы и эксплуатационных расходов определяется в твердом размере. Размер доли общих коммунальных расходов, компенсация которых входит в обязанности арендатора, определяется пропорционально площади арендуемого помещения к общей площади всех помещений Здания, предназначенных для аренды, исходя из фактически произведенных арендодателем расходов на оплату коммунальных услуг за помещения Здания, относящиеся к Местам Общего Пользования.

Учитывая, что площадь арендуемого по договору помещения, общая площадь помещений, предназначенных для аренды, а также общая площадь помещений Здания, относящихся к Местам Общего Пользования на момент заключения анализируемого Сторонами Договора известны, представляется целесообразным прямо установить в договоре аренды долю общих коммунальных расходов, компенсация которых входит в обязанности арендатора, выраженную в процентах или дроби.

Также договор предусматривает, что по итогам года арендодатель производит расчет суммы реальной доли в Общих коммунальных расходах, после чего разница между фактически уплаченной арендатором компенсацией и суммой реальной доли компенсируется сторонами.

Во избежание споров в дальнейшем:

1. произвести расчет доли участия арендатора в общих коммунальных расходах и закрепить его в договоре в виде процентного соотношения или дроби;

2. предусмотреть обязанность арендодателя по итогам каждого месяца и по итогам года представлять арендатору документы (в том числе счета, выставленные поставщиками коммунальных услуг), на основании которых определяется размер Общих коммунальных расходов.

3. Надлежащее исполнение одной стороной обязательств по заключенному и имеющему силу договору не может быть поставлено в зависимость от заключения сторонами в дальнейшем какого-либо иного договора.

В соответствии с п. 4.3.1. не заключение сторонами договора на эксплуатацию дополнительного оборудования в определенный срок влечет право Арендодателя приостановить оказание Эксплуатационных услуг по анализируемому договору.

Данный пункт противоречит принципу свободы договора, а также ст. 309 ГК РФ, согласно которой обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исполнение арендодателем своих обязательств по договору аренды не может быть обусловлено заключением или не заключением сторонами каких-либо иных договоров.

Исключить абзац второй п. 4.3.1. из анализируемого договора.

4. Опечатки в п. 4.5. приводят к неясности относительно сроков платежей.

Так, в п. 4.5.1. определяются сроки внесения Базовой арендной платы в части оплаты Эксплуатационных расходов, что противоречит п.п. 4.2., 4.3., которые предусматривают, что Эксплуатационные расходы являются частью не Базовой, а Переменной арендной платы.

Далее, поскольку арендная плата устанавливается за полный месяц аренды, возникает неясность, каким образом будет уменьшаться арендная плата в первый и последний месяц аренды, если дата подписания Передаточного акта и Акта возврата не будет приходиться на первый и последний день соответствующего месяца.

5. Анализируемый договор аренды содержит излишне жесткие условия для арендатора.

5.1. Условие о недопустимости зачета арендной платы в счет встречных требований (п. 4.5.5., 4.5.16 Договора).

5.2. Условие об увеличении в двойном размере базовой арендной платы в случае несвоевременного заключения арендатором договора с управляющей компанией, а также начислении неустойки в размере 3000 рублей (п.4.5.7. Договора).

Данное условие не соответствует действующему законодательству, так как арендная плата является платой за пользование арендованным имуществом и не может рассматриваться как форма ответственности за неисполнение обязательств. Фактически данным пунктом устанавливается два вида неустойки:

— ежемесячная в размере арендной платы;

— неустойка в размере 3000 рублей (имеется неясность, за какой временной период она начисляется).

5.3. Условие об установлении ответственности за несвоевременную оплату по договору между арендатором и управляющей компанией (п. 4.5.9 Договора).

5.4. Условие о праве Арендодателя потребовать досрочного внесения арендной платы за следующий месяц срока аренды в течение периода времени, установленного арендодателем в случае однократной просрочки выплаты арендной платы на срок более 5 рабочих дней (п. 4.5.14).

5.5. Условие о праве арендодателя в одностороннем порядке изменить назначения платежа арендатора (п. 4.5.15).

5.6. Право арендодателя без соглашения с арендатором или судебного решения удовлетворять свои требования к арендатору за счет арендной платы или обеспечительного взноса (при этом размер требований определяется арендодателем в одностороннем прядке) (п. 4.5.17).

Юридическое заключение по договору образец

Пример правового заключения (заключения о юридической перспективе дела)

ПРАВОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В.М. обратилась за юридической помощью по вопросу дачи правового заключения о юридической перспективе дела в интересах В.М..

На основании обращения В.М. юристом … Мариной Сергеевной произведено исследование представленных В.М. документов.

На изучение представлены следующие документы: решение … городского суда Свердловской области от … года по исковому заявлению В.М. к Ю.А., С.Г. о взыскании убытков (1, 3 листы), расписка о получении от В.М. денежных средств в размере … рублей от … г.

Как следует из расписки Ю.А. получено от В.М. … рублей за продажу квартиры, кроме того Ю.А. дал обязательство оформить документы в ближайшее время.

1) Рассмотрим расписку на предмет того, является ли данный документ договором купли-продажи квартиры:

Это интересно:  Заявка на грузоперевозку образец

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку в расписке сторонами четко не определен предмет договора, а именно невозможно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по данному договору, данный договор не считается заключенным, таким образом расписка не является договором купли-продажи недвижимого имущества.

2) Рассмотрим расписку на предмет того, является ли данный документ предварительным договором купли-продажи квартиры:

Согласно положениям ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Поскольку в расписке сторонами четко не определен предмет предварительного договора, а именно невозможно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по данному договору, кроме того не имеется четкого указания на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, расписка не является предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества.

3) Как следует из решения . городского суда Свердловской области от … года по исковому заявлению В.М. к Ю.А., С.Г. о взыскании убытков, В.М. заявляла требование о взыскании с Ю.А., С.Г. убытков в размере … рублей, которые составляет реальную стоимость квартиры на момент рассмотрения дела.

Судом же вынесено решение о взыскании с Ю.А., С.Г. в пользу В.М. неосновательно приобретенных денежных средств в размере … рублей, в остальной части иска отказано.

В данном случае судом правильно применены нормы права о неосновательном обогащении, поскольку представленная В.М. расписка о получении денежных средств за продажу квартиры не является ни предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, ни договором и купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем судом не могла быть взыскана реальная стоимость недвижимого имущества, поскольку из представленной расписки невозможно определить о каком имуществе вообще идет речь, в связи с чем не имеется оснований применять стоимость именно квартиры, расположенной по адресу: … , поскольку речь в расписке могла идти о любой другой квартире.

Представленная расписка позволяет однозначно определить только переданную В.М. Ю.А. сумму денежных средств и, поскольку, данные денежные средства, приобретены Ю.А. без законных на то оснований, они взысканы в пользу В.М. как неосновательно приобретенные денежные средства.

4) Рассмотрим вопрос о том, имеется ли какая либо перспектива развития дела:

Согласно положениям ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

На основании ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в т.ч. из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Спор у сторон связан с неосновательным обогащением одного лица за счет другого лица, где согласно вышеизложенным нормам закона, на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Таким образом, суд устанавливает не только факт неправомерного владения, но и факт неправомерного пользования чужими денежными средствами.

Согласно ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Учитывая изложенное, гражданские обязанности ответчика по оплате … рублей возникли на основании судебного решения … городского суда Свердловской области от … года, установившего их с момента вступления решения в законную силу — с … года, когда Ю.А. узнал о неосновательности сбережения им денежных средств.

Ю.А., однако, обязательство по оплате суммы причиненного В.М. ущерба исполнено не было в период с … года по … года.

Таким образом, начислению и взысканию с ответчика Ю.А. в пользу В.М. подлежат проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с … года (дата написания расписки), и до момента вступления решения суда в законную силу, то есть по года, за время когда ответчик неправомерно удерживал и пользовался денежными средствами В.М.

На основании Указания Банка России от 23.12.2011 № 2758-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» на … года ставка рефинансирования составляет 8 %.

В соответствии с вышеизложенным, процент за пользование чужими денежными средствами составил:

… рублей – сумма, присужденная судом

… день — количество дней пользования денежными средствами истца за период с … года по … года.

… рублей * … день * 8%/… = … рублей.

Таким образом, у В.М. есть право предъявить исковое заявление о взыскании с Ю.А. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с … года по … года в размере … рублей. В случае, если период составляет большее время, то проценты следует рассчитывать по день реального исполнения решения суда.

Кроме того, при наличии расходов на юридическую помощь, на оплату государственной пошлины, В.М. имеет право предъявить их ко взысканию с Ю.А.

Правовое заключение составлено … 2016 года. Ю рист Марина Сергеевна .

Перейти к иным вариантам юридической помощи (юридических услуг)

То, что помогает — профессионально и актуально:

— если собираетесь взять или уже взяли кредит: Возврат денег за навязанную «страховку по кредиту» (отказ от «кредитной страховки» ) любого банка РФ и в любом регионе РФ, в том числе с дополнительными материалами в СМИ «помогут.рф» — с изменениями на 2019 год

Вся связь (заказать звонок, задать вопрос, записаться на прием в г. Екатеринбург и т.д.)

Вся информация, поступающая от Вас к нам, является строго конфиденциальной и не подлежит передаче кому-либо без Вашего согласия (кроме как соответствующим исполнит елям-специалистам либо в случаях, предусмотренных законодательством). В случае предоставления Вами (при любых обращениях) персональных данных — Вы даете согласие на обработку указанных персональных данных в соответствии с законодательством РФ!

Правовое заключение по договору аренды

Правовое заключение по вопросам применения гражданского законодательства
Описание ситуации:
Заключено несколько договоров аренды между физическими лицами. Объект аренды – нежилое помещение – бокс с подвалом. Первый договор аренды заключен сроком на 11 месяцев. Арендная плата по договору заменена выполнением работ по капитальному ремонту гаражных боксов.
Заключено два договора подряда на выполнение работ по капитальному ремонту гаражей не с собственником гаражей, а с председателем гаражного кооператива.
Заключен Договор доверительного управления между двумя физическими лицами, объектом которого является имущество автосервиса.

Договор подряда

Согласно ч. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
На основании ч. 1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Договор доверительного управления

Договор доверительного управления

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Договор аренды

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Статья написана по материалам сайтов: advokat-inutin.ru, pomogut.pro, arealaw.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector